(NXD) -
Với mục tiêu hỗ trợ người dân, chính sách cho vay và thuê mua nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ mở ra cơ hội an cư lạc nghiệp. Tuy nhiên, việc điều chỉnh lãi suất lên 6,6%/năm theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP đang đặt ra nhiều câu hỏi về tính khả thi và hiệu quả của chính sách.
Với hơn 45 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tài chính, ngân hàng, TS. Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn cầu đã có những phân tích sâu sắc về vấn đề này.
TS. Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia tài chính Ngân hàng. (Ảnh: NVCC)
Thưa TS. Nguyễn Trí Hiếu, theo quy định mới tại Nghị định 100/2024/ NĐ-CP, mức lãi suất cho vay xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở xã hội từ mức 4,8%/năm lên 6,6%/năm có phù hợp với người thu nhập thấp thời điểm này?
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Mức lãi suất theo quy định mới tại Nghị định 100/2024 của Thủ tướng Chính phủ được điều chỉnh nhằm đảm bảo tính bền vững của chương trình cho vay và giảm tải gánh nặng ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên với mức lãi suất 6,6%/năm là khá cao. Bởi, tính phù hợp của mức lãi suất này cần phụ thuộc vào mức thu nhập của người dân.
Hiện nay, GDP bình quân đầu người của Việt Nam vào khoảng 4.500 USD/năm – thuộc nhóm thấp trên thế giới. Với mức thu nhập này, lãi suất 6,6%/năm có thể gây áp lực tài chính đáng kể đối với người dân.
Tuy nhiên, khả năng tiếp cận vốn vay của người dân còn phụ thuộc vào cấu trúc tín dụng. Nếu thời hạn vay càng dài, nghĩa là số năm trả nợ càng nhiều, gánh nặng trả nợ hàng tháng của người dân sẽ giảm đi. Thời hạn vay cần kéo dài ít nhất 20 năm, đồng thời, lãi suất cho vay nên được điều chỉnh giảm xuống khoảng 5% để tăng khả năng tiếp cận vốn của người mua nhà.
Theo ông mức lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội 6,6%/năm cần kéo dài khoảng bao nhiêu năm để đảm bảo hài hòa lợi ích của tổ chức tài chính và người mua nhà?
TS Nguyễn Trí Hiếu: Giả sử lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội là 6,6%/năm và không thể giảm thêm, thời gian vay hợp lý sẽ rơi vào khoảng 20 năm. Theo phương thức trả góp tính lãi suất cố định trong suốt thời gian vay, nếu người vay một tỷ đồng với lãi suất 6,6%/năm, mỗi tháng họ sẽ phải trả cả gốc lẫn lãi khoảng 7,5 triệu đồng.
Khả năng chi trả này thường được đánh giá qua chỉ số DTI (Debt to Income - DTI tỷ lệ nợ trên thu nhập), tức tỷ lệ giữa khoản nợ phải trả hàng tháng chia cho mức thu nhập hàng tháng thường không nên vượt quá 50%. Với mức trả góp 7,5 triệu đồng/ tháng, người vay cần có thu nhập khoảng 15 triệu đồng/tháng để đảm bảo an toàn tài chính.
Do đó, để hài hòa lợi ích giữa tổ chức tín dụng và người mua nhà, thời gian vay nên kéo dài đến 25 năm. Điều này sẽ giúp giảm áp lực trả nợ hàng tháng và giảm rủi ro vỡ nợ cho người vay. Đồng thời đảm bảo tổ chức tài chính thu hồi được vốn và lãi vay một cách ổn định.
Một khu nhà ở xã hội tại quận Bình Tân, TP HCM. (Ảnh: Quỳnh Trần)
Ông đánh giá thế nào về hạn mức cho vay nhà ở xã hội tối đa 1 tỷ đồng, đặc biệt trong bối cảnh giá nhà ở ngày càng tăng?
TS Nguyễn Trí Hiếu: Mức vay tối đa 1 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội là quá thấp so với thực tế. Bởi hiện nay, giá một căn hộ tại Hà Nội hoặc TP. Hồ Chí Minh dao động khoảng 3 - 5 tỷ đồng, trong khi các căn hộ dưới 2 tỷ đồng rất hiếm.
Theo quy định, các ngân hàng thường chỉ cho vay tối đa 80% giá trị căn nhà. Do đó, với hạn mức vay 1 tỷ đồng, giá trị căn nhà sẽ chỉ vào khoảng 1,25 tỷ đồng.
Tuy nhiên, ở mức giá này, rất khó để tìm được một căn nhà phù hợp tại các thành phố lớn như Hà Nội hoặc TP. Hồ Chí Minh. Điều này đặt ra thách thức lớn cho người dân, đặc biệt là những người thu nhập thấp, khi muốn tiếp cận chính sách nhà ở xã hội.
Ngoài chính sách cho vay mua nhà ở xã hội, theo ông Chính phủ cần có cơ chế gì để giúp người thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà ở?
TS Nguyễn Trí Hiếu: Bên cạnh chính sách cho vay, Chính phủ cần sử dụng ngân sách để xây dựng các khu nhà ở hoặc chung cư với giá thành rất thấp, nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh Chính phủ đặt mục tiêu xây dựng 1.000.000 căn nhà cho đến năm 2030.
Tuy nhiên, các khu nhà ở này không chỉ cần có giá trị thấp mà còn phải đảm bảo các tiêu chuẩn về vệ sinh, môi trường và điều kiện sinh hoạt phù hợp. Quan trọng nhất, chúng cần đáp ứng được yêu cầu về an toàn tính mạng và tạo ra không gian sống xứng đáng cho cư dân.
Theo ông, người mua nhà nên vay ngân hàng bao nhiêu phần trăm giá trị ngôi nhà? Có nên vay 100% hay không?
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Thông thường, người mua nhà nên vay ở mức 70-80% giá trị căn nhà. Tại một số quốc gia như Mỹ, việc vay 100% giá trị căn nhà là khả thi, nhưng để làm được điều này, người mua phải tham gia một loại bảo hiểm đặc biệt, gọi là PMI (Private mortgage insurance). Bảo hiểm này giúp đảm bảo khả năng thanh toán khoản vay trên 80% giá trị căn nhà và yêu cầu người mua nhà phải trả phí bảo hiểm hàng tháng.
Ở Việt Nam, hiện chưa có loại bảo hiểm tương tự, nên vay 100% giá trị căn nhà sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro, bao gồm cả người mua nhà lẫn tổ chức tín dụng. Dù vậy, vẫn có một số ngân hàng cho vay 100%, nhưng điều kiện đi kèm là người vay phải có tài sản bảo đảm bổ sung ngoài giá trị căn nhà.
Thông thường, với mức thu nhập trung bình của người Việt Nam hiện nay, tỷ lệ vay phổ biến là khoảng 70%. Trong một số trường hợp đặc biệt, tỷ lệ này có thể lên đến 80-90%, nhưng người vay cần cân nhắc kỹ lưỡng khả năng trả nợ để tránh các rủi ro tài chính không mong muốn.
Xin cảm ơn Tiến sĩ!
Mai Chi - Nguyễn Lan