Đề xuất hoàn thiện cơ chế chuyển nhượng dự án, đặt cọc tại Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Tại văn bản HoREA cho biết, Hiệp hội đánh giá cao việc các Bộ, ngành quản lý các lĩnh vực đất đai, đầu tư, tài chính, tín dụng, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản và du lịch cơ bản thực hiện tốt trách nhiệm giải trình khi tiếp nhận, xử lý, phản hồi các báo cáo, văn bản kiến nghị, đề xuất.

Theo HoREA, trong quá trình góp ý sửa đổi, hoàn thiện Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Hiệp hội đã đưa ra nhiều đề xuất và một số nội dung đã được tiếp thu, thể chế hóa một phần.

Đáng chú ý, HoREA từng đề xuất “luật hóa” Nghị quyết số 42/2017/QH14 về cơ chế, chính sách xử lý nợ xấu, trong đó có cơ chế chuyển nhượng dự án bất động sản là tài sản thế chấp của các khoản nợ xấu tại tổ chức tín dụng. Nội dung này đã được luật hóa một phần trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Hiệp hội cũng đề xuất bổ sung quy định về đặt cọc khi mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Một phần nội dung đề xuất đã được thể chế hóa trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tuy nhiên HoREA cho rằng quy định hiện hành vẫn cần được rà soát để bảo đảm tính đồng bộ với Bộ luật Dân sự 2015.

Bên cạnh đó, HoREA đề xuất mở rộng phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản, bao gồm trường hợp tổ chức, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong hoặc ngoài dự án bất động sản.

Theo Hiệp hội, đề xuất này nhằm tăng cơ chế bảo vệ người dân mua đất nền ngoài dự án, hạn chế nguy cơ bị lừa đảo, thiệt hại bởi các hành vi kinh doanh không đúng quy định. Tuy nhiên, nội dung này chưa được chấp thuận.

HoREA cũng đề xuất bổ sung quy định về nghĩa vụ tài chính trong trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng dự án nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Theo đề xuất, nếu dự án hoặc một phần dự án được chuyển nhượng khi bên chuyển nhượng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, bên nhận chuyển nhượng sẽ thực hiện toàn bộ nghĩa vụ còn lại, gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai nếu có.

Nội dung thỏa thuận về việc bên nhận chuyển nhượng thực hiện các nghĩa vụ tài chính này phải được ghi rõ trong hợp đồng chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án. HoREA cho biết đề xuất nhằm bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất với Điều 34 Luật Đầu tư 2025.

Đối với hoạt động đặt cọc, HoREA đề xuất cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại được nhận đặt cọc khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư hoặc đã có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định, đồng thời chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Theo HoREA, tại thời điểm này, chủ đầu tư đã đầu tư nguồn vốn lớn để tạo lập quỹ đất, có quyền sử dụng đất và đã hoàn thành một số thủ tục pháp lý quan trọng của dự án. Do đó, Hiệp hội cho rằng việc cho phép nhận đặt cọc trong điều kiện nêu trên sẽ hạn chế tình trạng huy động vốn “trá hình” thông qua đặt cọc.