Sửa Luật Nhà ở: Ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, đẩy mạnh phân cấp

Theo Bộ Xây dựng, ngày 16/10/2026, Chính phủ đã có Tờ trình số 923/TTr-CP báo cáo Quốc hội về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Dự thảo được xây dựng trên cơ sở yêu cầu hoàn thiện hệ thống pháp luật, phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp và các định hướng mới về phát triển nhà ở.

Một trong những điểm đáng chú ý là dự thảo bổ sung nhà ở cho thuê thành một loại hình nhà ở được điều chỉnh riêng, bên cạnh nhà ở thương mại, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách. Dự thảo gồm 13 chương, 130 điều, trong đó nhấn mạnh nguyên tắc ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, có cơ chế, chính sách khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư nhà ở cho thuê dài hạn, chủ yếu là nhà chung cư tại đô thị, khu vực phát triển theo mô hình TOD, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất và nơi tập trung đông dân cư.

Đối với nhà ở cho thuê, dự thảo quy định cả nhà ở được đầu tư bằng vốn Nhà nước, nhà ở đầu tư không bằng vốn Nhà nước và nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp. Đối tượng thuê là công dân Việt Nam có khó khăn về nhà ở hoặc có nhu cầu thuê nhà ở; trong đó, các nhóm có khó khăn về nhà ở được xem xét ưu tiên theo thứ tự.

Dự thảo cũng đặt mục tiêu tạo thêm dư địa cho doanh nghiệp tham gia thị trường nhà ở. UBND cấp tỉnh được giao quyết định tỷ lệ phát triển nhà ở cho thuê trong dự án nhà ở thương mại thông qua việc dành một phần diện tích đất, bố trí quỹ đất ở vị trí khác hoặc nộp tiền tương đương. Cùng với đó là các cơ chế hỗ trợ về đất đai, hạ tầng và chính sách đối với dự án nhà ở cho thuê.

Rà soát chính sách nhà ở xã hội, chung cư

Với nhà ở xã hội, dự thảo tiếp tục hoàn thiện chính sách nhằm bảo đảm nguồn lực được sử dụng đúng mục tiêu an sinh. Bộ Xây dựng cho rằng sau thời gian triển khai, các quy định về đối tượng, mua bán nhà ở xã hội cần được rà soát để chính sách hướng đúng tới nhóm thụ hưởng. Đồng thời, phát triển nhà ở xã hội được đặt trong mối quan hệ tổng thể với phát triển nhà ở cho thuê.

Đối với nhà chung cư, dự thảo làm rõ hơn quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu khi công trình hết thời hạn sử dụng và thuộc diện phải phá dỡ. Chủ sở hữu có thể được bồi thường, hỗ trợ tái định cư hoặc đóng góp kinh phí để thực hiện xây dựng lại chung cư. Dự thảo cũng đề xuất đơn giản hóa thủ tục lựa chọn chủ đầu tư các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nhằm tạo thuận lợi cho doanh nghiệp tham gia.

Bên cạnh đó, dự thảo bổ sung quy định về khu vực để xe điện, khu vực sạc điện, đổi pin trong nhà chung cư theo quy chuẩn xây dựng; quy định chỗ để ô tô theo quy chuẩn thuộc sở hữu chung của nhà chung cư và cho phép tổ chức Hội nghị nhà chung cư theo hình thức trực tuyến.

Cắt giảm thủ tục, tăng phân cấp

Một định hướng xuyên suốt của dự thảo là cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính. Bộ Xây dựng cho biết dự thảo không phát sinh thủ tục mới, đồng thời tiếp tục rà soát để bãi bỏ, đơn giản hóa một số thủ tục liên quan đến đầu tư, xây dựng nhà chính sách, cải tạo chung cư và điều kiện kinh doanh của đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư.

Dự thảo đẩy mạnh phân cấp cho chính quyền địa phương, trong đó có UBND cấp xã trong quản lý, sử dụng nhà ở thuộc tài sản công và một số nhiệm vụ liên quan đến nhà ở thương mại, nhà chung cư. Việc phân cấp được định hướng phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp.

Theo kế hoạch, Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ được trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp thứ 2 Quốc hội khóa XVI năm 2026.