Hà Nội: 78% nguồn cung căn hộ mới thuộc phân khúc cao cấp, siêu sang

Nguồn cung lệch về phân khúc cao cấp

Theo báo cáo giám sát chuyên đề về tình hình phát triển, quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản Hà Nội do Ban Đô thị HĐND TP Hà Nội công bố, chung cư thương mại tiếp tục là phân khúc chủ đạo của thị trường Thủ đô trong 6 tháng đầu năm 2026.

Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung đang có sự phân hóa rõ rệt. Khoảng 78% nguồn cung chung cư thương mại mới thuộc phân khúc cao cấp và siêu sang. Trong đó, căn hộ có giá từ 50-80 triệu đồng/m² chiếm tỷ trọng lớn; nhóm căn hộ có giá trên 80 triệu đồng/m² cũng chiếm tỷ trọng đáng kể.

Ngược lại, căn hộ bình dân có giá dưới 25 triệu đồng/m² gần như vắng bóng trên thị trường sơ cấp.

Ban Đô thị HĐND TP Hà Nội nhận định diễn biến thị trường bất động sản từ đầu năm 2026 có nhiều khác biệt so với giai đoạn 2024-2025. Trong hai năm trước, thị trường tăng trưởng mạnh, giá bất động sản liên tục đi lên, được thúc đẩy bởi kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn và tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội đầu tư.

Bước sang năm 2026, thị trường có xu hướng trầm lắng hơn, thanh khoản giảm và giao dịch tập trung chủ yếu ở các sản phẩm có giá phù hợp, trong đó có nhà ở xã hội.

Theo Ban Đô thị, các sản phẩm đất nền mang tính đầu cơ, được mua theo thông tin quy hoạch hoặc tại những dự án chưa hình thành cộng đồng cư dân vẫn gặp khó khăn về thanh khoản, dù giá đã giảm đáng kể.

Nhà ở xã hội tăng nguồn cung

Trong bối cảnh nguồn cung thương mại tiếp tục nghiêng về phân khúc giá cao, nhà ở xã hội tại Hà Nội lại ghi nhận những chuyển biến tích cực.

Từ đầu năm đến nay, thành phố đã khởi công 33 dự án nhà ở xã hội với quy mô khoảng 30.000 căn, vượt chỉ tiêu được Chính phủ giao.

Theo kế hoạch, năm 2027, Hà Nội dự kiến có khoảng 27 dự án với 28.696 căn nhà ở xã hội được đưa ra thị trường. Giai đoạn 2028-2030, thành phố dự kiến tiếp tục triển khai thêm 101 dự án, cung cấp khoảng 86.216 căn hộ.

Tuy nhiên, sự lệch pha cung - cầu vẫn thể hiện rõ qua mặt bằng giá căn hộ thương mại. Theo Cushman & Wakefield, giá sơ cấp bình quân căn hộ tại Hà Nội trong quý II/2026 đạt 4.659 USD/m², tương đương khoảng 122,7 triệu đồng/m² theo tỷ giá 26.350 đồng/USD. Mức giá này chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng và kinh phí bảo trì.

Mặt bằng giá cao được ghi nhận trong khi lượng giao dịch có xu hướng giảm. Trong quý II/2026, lượng căn hộ bán mới đạt 4.561 căn, giảm 12% so với quý trước và 45% so với cùng kỳ năm 2025. Tỷ lệ hấp thụ đạt 61%, giảm 2 điểm phần trăm theo quý và 16 điểm phần trăm theo năm.

Dù hàng nghìn căn hộ vẫn được thị trường hấp thụ, diễn biến giao dịch cho thấy dòng tiền đang trở nên thận trọng và chọn lọc hơn.

Việc nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp cũng khiến giá bán bình quân toàn thị trường bị đẩy lên cao, qua đó chưa phản ánh đầy đủ khả năng tiếp cận nhà ở của nhóm khách hàng có nhu cầu mua để ở.

Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), giá bán sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao dù nguồn cung mới gia tăng. Áp lực tăng giá chủ yếu đến từ chi phí phát triển dự án, gồm tiền sử dụng đất, chi phí tài chính và xây dựng, trong khi phần lớn sản phẩm mới được định vị ở phân khúc cao cấp.

Thay vì giảm giá niêm yết, các chủ đầu tư đang ưu tiên áp dụng chiết khấu, hỗ trợ lãi suất và giãn tiến độ thanh toán để kích thích nhu cầu và cải thiện thanh khoản.

Người mua thận trọng, thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc

Đối với phân khúc căn hộ, áp lực điều chỉnh giá tập trung tại một số dự án từng tăng giá mạnh, nhất là các dự án cao cấp hoặc dự án của một số chủ đầu tư nước ngoài khi bước vào giai đoạn bàn giao và người mua phải thanh toán phần giá trị hợp đồng còn lại.

Một bộ phận nhà đầu tư tham gia thị trường trong giai đoạn 2023-2025 cũng bắt đầu điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận nhằm tăng khả năng chuyển nhượng và cân đối dòng tiền. Trong khi đó, những dự án đã hình thành cộng đồng cư dân, đáp ứng tốt nhu cầu ở thực và nhu cầu thuê vẫn duy trì thanh khoản tích cực.

Các đơn vị nghiên cứu cho rằng quá trình sàng lọc hiện nay không nhất thiết là dấu hiệu suy giảm của thị trường, mà có thể là bước chuyển cần thiết để thị trường tái cấu trúc theo hướng minh bạch, thực chất và bền vững hơn.

Khi nhu cầu ở thực trở thành động lực chính, thị trường được kỳ vọng từng bước hình thành mặt bằng giá trị mới. Những dự án đáp ứng đồng thời các yêu cầu về pháp lý, chất lượng, khả năng khai thác và thanh khoản sẽ có lợi thế trong giai đoạn tới.

Bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc Cấp cao, Trưởng thị trường Hà Nội của JLL Việt Nam, cho rằng thị trường vẫn cần thêm thời gian để có đánh giá rõ nét hơn về xu hướng. Tuy nhiên, đến cuối quý IV/2026, tỷ lệ hấp thụ của phân khúc cao cấp được dự báo có thể chỉ dưới 50% tổng nguồn cung mới, thấp hơn đáng kể so với mức 70-80% trong giai đoạn 2024-2025.

Trong khi đó, một số dự án thuộc phân khúc trung cấp mở bán sau đại dịch Covid-19 và trong năm 2025 vẫn ghi nhận khả năng hấp thụ tốt.

Diễn biến lãi suất cũng đang tác động trực tiếp đến quyết định mua nhà. Theo bà Nguyễn Hồng Vân, trong thời gian gần đây, tiến độ thanh toán các khoản tiền cuối cùng trước khi nhận bàn giao căn hộ của người mua có dấu hiệu chậm lại, cho thấy áp lực tài chính đang gia tăng.

Đáng chú ý, hành vi của người mua nhà cũng thay đổi rõ rệt trong giai đoạn 2024-2026. Người mua ngày càng giảm sự phụ thuộc vào tâm lý đám đông, quan tâm nhiều hơn đến khả năng tài chính và dòng tiền cá nhân, thay vì dựa chủ yếu vào các khoản vay ngắn hạn trong thời gian ân hạn của dự án.

Xu hướng này được kỳ vọng sẽ tiếp tục thúc đẩy thị trường chuyển từ cuộc đua tăng giá sang cạnh tranh bằng chất lượng sản phẩm, pháp lý, giá trị sử dụng và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực.