Khang Điền có hơn 19,5 ngàn tỷ đồng nợ phải trả, quỹ đất 'bao la' đến từ đâu?

Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) vừa công bố báo cáo tài chính hợp nhất giữa niên độ cho kỳ kế toán kết thúc ngày 30/06/2026. Theo đó, tổng cộng tài sản của Khang Điền đang là hơn 39,4 ngàn tỷ đồng (tăng hơn 5,4 ngàn tỷ đồng so với đầu năm). Lợi nhuận sau thuế đạt hơn 1 ngàn tỷ đồng, tăng tới 248,9% so với kỳ trước.

Đáng chú ý, nợ phải trả của doanh nghiệp tăng tới 51,1% (từ 12,9 ngàn tỷ lên 19,5 ngàn tỷ đồng). Tổng vay nợ tài chính (ngắn hạn và dài hạn) tăng vọt 64,1% từ hơn 10,1 ngàn tỷ lên 16,6 ngàn tỷ đồng).

Trong kỳ, doanh nghiệp đã vốn hóa 520,9 tỷ đồng chi phí lãi vay vào hàng tồn kho, điều này giúp "làm đẹp" báo cáo kết quả kinh doanh ngắn hạn nhưng sẽ gây áp lực lên giá vốn hàng bán khi bàn giao dự án sau này.

Hàng tồn kho của Khang Điền tại ngày 30/06/2026 tăng mạnh từ 23.260 tỷ đồng lên 29.488 tỷ đồng (tăng thêm 6.228 tỷ đồng, tương đương 26,8% chỉ trong 6 tháng). Các dự án có tồn kho lớn nhất như Khang Phúc - KDC Tân Tạo (9.238 tỷ đồng), An Lập - Bình Trưng Đông (5.499 tỷ đồng), Bình Trưng - Bình Trưng Đông (4.960 tỷ đồng)... Báo cáo ghi rõ: Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất thuộc các dự án này đã được thế chấp cho các khoản vay ngân hàng.

Chi phí xây dựng dở dang dài hạn duy trì ở mức cao 1.932 tỷ đồng. Hầu như toàn bộ tài sản từ tồn kho và quyền sử dụng đất của các dự án lớn đều đã được Khang Điền đem đi thế chấp cho các khoản vay ngân hàng. Vì vậy, tiến độ mở bán hoặc pháp lý dự án bị chậm trễ, chi phí vốn hóa sẽ đẩy giá thành sản phẩm lên cao.

Cụ thể, Khang Điền đang vay ngắn hạn từ Ngân hàng OCB (Chi nhánh Quận 4) số tiền 1.479 tỷ đồng. Đây là khoản vay để tài trợ chi phí nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Bình Hưng, TP.HCM và tài sản này được thế chấp tại ngân hàng.

Cũng tại OCB Chi nhánh Quận 4, Khang Điền đang vay tới hơn 4,5 ngàn tỷ đồng dài hạn thông qua 2 khoản vay. Khoản vay 1, dùng để tài trợ dự án Khu nhà ở Bình Trưng Đông, TP.HCM; Khoản vay 2 là dùng để tài trợ chi phí nhận chuyển nhượng dự án Khu nhà ở phường Cát Lái, TP.HCM.

OCB chi nhánh Phú Nhuận cũng đang cho Khang Điền vay hơn 812 tỷ đồng. Tài sản được thế chấp là quyền sử dụng đất và quyền tài sản tại Bình Trưng và xã Bình Hưng, TP.HCM;. Mục đích của khoản vay là nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Bình Hưng và chi phí nhận chuyển nhượng phần vốn góp tại Công ty TNHH Bất động sản Bình Trưng Mới.

Tại Ngân hàng MBBank - Chi nhánh Sở Giao dịch 2, Khang Điền đang vay tới hơn 6,3 ngàn tỷ đồng. Để có được 3 khoản vay này, Khang Điền phải thế chấp quyền tài sản phát sinh từ Dự án KCN Lê Minh Xuân mở rộng (Gia đoạn 1); Quyền sử dụng đất và quyền tài sản phát sinh từ Dự án Khu nhà ở 11A (GĐ 1), xã Bình Hưng, TP.HCM; Quyền tài sản phát sinh từ Dự án Khu nhà ở 11A (Giai đoạn 1), xã Bình Hưng, TP.HCM.

Tại Ngân hàng VietinBank - Chi nhánh Hà Nội, Khang Điền đang dư nợ hơn 3,5 ngàn tỷ đồng. Để có được khoản vay này, Khang Điền phải thế chấp quyền tài sản phát sinh thuộc dự án Khu trung tâm dân cư Tân Tạo - Khu A; Thế chấp quyền sử dụng đất và quyền tài sản phát sinh từ dự án Đoàn Nguyên - Bình Trưng Đông (cấu phần chung cư cao tầng).

Báo cáo tài chính cũng cho thấy, Khang Điền báo lãi lớn nhưng không đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi. Doanh nghiệp thu thuần từ bán hàng giảm 74,9% (chỉ đạt 442,0 tỷ đồng so với 1.759,2 tỷ đồng kỳ trước). Lợi nhuận gộp từ bán hàng giảm mạnh từ 710,4 tỷ xuống còn 263,8 tỷ đồng. 

Lợi nhuận bùng nổ nhờ doanh thu hoạt động tài chính tăng vọt lên 913,3 tỷ đồng (so với 23,8 tỷ đồng kỳ trước). Đây là khoản thu nhập không mang tính bền vững.

Đáng chú ý, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Khang Điền tiếp tục âm 1.479,1 tỷ đồng (kỳ trước cũng âm 2.581,8 tỷ đồng). Nguyên nhân chính do tiền tiếp tục găm vào hàng tồn kho (thêm 1.209,6 tỷ đồng), trả chi phí lãi vay (496,6 tỷ đồng)…

Quỹ đất rộng lớn của Khang Điền và “bóng dáng” đại gia Trầm Bê

Vào năm 2024, báo cáo phân tích của CTCK Phú Hưng (PHS) cho biết, Khang Điền hiện là đơn vị có quỹ đất sạch lớn hàng đầu với hơn 650 ha, tập trung chủ yếu tại TP.Thủ Đức và huyện Bình Chánh (cũ). Đây được xem là lợi thế và là động lực tăng trưởng dài hạn cho Nhà Khang Điền khi quỹ đất sạch tại TP.HCM đang ngày càng trở nên khan hiếm hơn.

Lợi thế của Nhà Khang Điền nằm ở quỹ đất rộng lớn một phần nhờ vào việc thâu tóm Công ty TNHH MTV Đầu tư Kinh doanh Nhà Khang Phúc. Nhà Khang Phúc tiền thân là CTCP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCCI), công ty gắn liền với tên tuổi của ông Trầm Bê. 

Vào ngày 3/12/2015, với 32 triệu cổ phiếu BCI được chuyển nhượng thông qua phương thức giao dịch thỏa thuận tại mức giá 24.000 VNĐ/CP, KDH nắm giữ tổng cộng 49,7 triệu cổ phiếu, chiếm 57,31% vốn điều lệ BCCI và hoàn thành đợt hoán đổi cổ phiếu để tăng tỷ lệ sở hữu lên 100% vào đầu năm 2018.

Tại BCI, trước đây, ông Trầm Bê trực tiếp và gián tiếp nắm 16% quyền bỏ phiếu tại BCI, trong đó thông qua SouthernBank nắm giữ gần 13%. Gia đình ông Trầm Bê khi đó nắm cổ phần chi phối tại SouthernBank. 

Với việc thâu tóm toàn bộ Nhà Khang Phúc - BCCI, Khang Điền đã tiếp nhận hàng chục dự án lớn nhỏ đã và đang triển khai, bao gồm các dự án khu dân cư, khu công nghiệp, khu công nghiệp mở rộng, trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng… Sau khi thâu tóm lại BCCI, giá trị hàng tồn kho nhà Khang Điền đã tăng hơn 3 lần, từ 2.000 tỷ đồng vào cuối năm 2015 lên 6.372 tỷ đồng vào thời điểm cuối tháng 9/2019.

Sau khi chuyển nhượng lại 2 dự án An Lạc Plaza và toàn bộ dự án Western Plaza, Nhà Khang Điền còn đang triển khai tổng cộng 5 dự án của Nhà Khang Phúc bao gồm Khu dân cư Tân Tạo, Khu dân cư Bình Hưng 11A, Khu tái định cư Phong Phú 2, Khu Phong Phú 4 và An Dương Vương.

Nhà Khang Điền là một doanh nghiệp do ông Lý Điền Sơn (anh trai diễn viên Lý Hùng) sáng lập và hiện là Phó Chủ tịch HĐQT. Đây là một doanh nghiệp bất động sản phát triển nhanh, với vốn chủ sở hữu từ mức gần 39 tỷ đồng năm 2006, lên gần một ngàn tỷ đồng 2013 và hiện nay là gần 20 ngàn tỷ đồng.

Mới nhất, Nhà Khang Điền thông qua chủ trương tham gia dự án chỉnh trang đô thị khu Mả Lạng và Chợ Gà – Gạo tại trung tâm TP.HCM theo hình thức đối tác công tư, hợp đồng xây dựng – chuyển giao có tổng mức đầu tư sơ bộ khoảng 16.369 tỷ đồng. Trong đó, vốn chủ sở hữu dự kiến ở mức 2.455 tỷ đồng, tương đương 15% tổng vốn đầu tư. Khoảng 13.914 tỷ đồng còn lại, chiếm 85%, dự kiến được huy động từ nguồn vốn vay.

Dự án gồm hai khu vực tại trung tâm TP.HCM. Khu Mả Lạng nằm trong phạm vi các tuyến đường Nguyễn Trãi, Trần Đình Xu và Nguyễn Cư Trinh, thuộc phường Cầu Ông Lãnh. Phương án đầu tư gồm chung cư tái định cư cao khoảng 38 tầng với 1.400 căn hộ, 93 căn thấp tầng và một trường học liên cấp, trên khu đất rộng hơn 37.740 m2.

Ngày 29/8 vừa qua, chủ đầu tư Nhà Khang Điền tổ chức lễ khởi công Dự án chỉnh trang đô thị khu Mả Lạng và Chợ Gà - Gạo, phường Cầu Ông Lãnh. Tại buổi lễ, ông Lý Điền Sơn bất ngờ "tái xuất" sau thời gian dài im tiếng.

Dự án dự kiến xây dựng chung cư tái định cư khoảng 35 tầng, cung cấp 760 căn hộ trên diện tích 4.350 m2. Tổng cộng, hai khu vực có diện tích hơn 42.090 m2, dự kiến bố trí 2.160 căn hộ tái định cư và 93 căn thấp tầng.

Về phương án thanh toán, Khang Điền dự kiến được thanh toán khoảng 10.734 tỷ đồng bằng quỹ đất. Phần giá trị còn lại khoảng 5.634 tỷ đồng có thể được ngân sách TP.HCM bổ sung trong trường hợp giá trị quỹ đất đối ứng không đủ.

Thanh tra Chính phủ nêu loạt vi phạm về trái phiếu 

Mới đây, Ủy ban chứng khoán nhà nước (UBCKNN) vừa chỉ ra nhiều vi phạm của Nhà Khang Điền liên quan hồ sơ phát hành, công bố thông tin và sử dụng tiền trái phiếu sai mục đích, nhưng Doanh nghiệp không bị xử phạt do đã hết thời hiệu theo quy định.

Theo UBCKNN, căn cứ Kết luận thanh tra số 46/KL-TTCP ngày 06/02/2026 của Thanh tra Chính phủ về việc chấp hành chính sách pháp luật trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ và sử dụng nguồn tiền huy động từ kênh này, Nhà Khang Điền bị xác định có nhiều hành vi vi phạm.

Công ty không đảm bảo các thông tin trong hồ sơ chào bán và phát hành trái phiếu riêng lẻ chính xác, trung thực, có thể kiểm chứng, không gây hiểu nhầm và có đầy đủ các nội dung có thể ảnh hưởng đến quyết định của nhà đầu tư theo quy định.

Ngoài ra, Khang Điền công bố thông tin không đúng thời hạn đối với báo cáo tình hình thực hiện các cam kết với người sở hữu trái phiếu năm 2022.

Một nội dung đáng chú ý khác là Công ty sử dụng nguồn tiền thu từ trái phiếu không phù hợp với phương án phát hành đã được phê duyệt cũng như nội dung công bố thông tin trước đó. Theo cơ quan quản lý, KDH đã dùng tiền trái phiếu để trả nợ, trong khi mục đích được công bố ban đầu là tăng quy mô vốn hoạt động.

Dù vậy, căn cứ điểm d khoản 1 Điều 6 Luật Xử lý vi phạm hành chính, các hành vi vi phạm nêu trên của Khang Điền đến nay đã hết thời hiệu xử phạt và thuộc trường hợp không ban hành quyết định xử phạt. Vì vậy, UBCKNN không xử phạt vi phạm hành chính đối với các vi phạm này của KDH.

UBCKNN yêu cầu doanh nghiệp nghiêm túc thực hiện Kết luận thanh tra của Thanh tra Chính phủ, đồng thời tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật về chào bán trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ trong thời gian tới. Trường hợp tiếp tục vi phạm, UBCKNN sẽ xử lý theo quy định pháp luật.