Nhà ở hình thành trong tương lai: Người mua cần kiểm tra gì trước khi xuống tiền?

Theo quy định mới được Bộ Xây dựng công bố, thủ tục “Thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua” đã được sửa đổi, bổ sung. Quyết định 1649/QĐ-BXD có hiệu lực từ ngày 18/9/2026, thay thế nội dung công bố thủ tục hành chính trước đó tại Quyết định 843/QĐ-BXD ngày 2/6/2026. Quy trình này được thực hiện trên cơ sở Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Nghị định 96/2024/NĐ-CP và Nghị định 54/2026/NĐ-CP.

Trước khi ký hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải gửi văn bản thông báo kèm hồ sơ đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh, hiện được thực hiện tại Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ, Sở Xây dựng có trách nhiệm kiểm tra điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản. Trường hợp đủ điều kiện, cơ quan quản lý thông báo để chủ đầu tư thực hiện việc bán, cho thuê mua; nếu chưa đủ điều kiện, văn bản trả lời phải nêu rõ lý do.

Quy định này có ý nghĩa quan trọng bởi trên thực tế, giữa việc một dự án được chấp thuận đầu tư, đang triển khai xây dựng và việc từng sản phẩm trong dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh là những vấn đề khác nhau. Người mua không nên đồng nhất việc dự án đang thi công với việc căn hộ, nhà ở đã đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán.

Không chỉ nhìn vào tiến độ xây dựng

Theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai muốn được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng nhiều điều kiện. Trước hết, công trình phải được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Dự án cũng phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định, như quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất và hợp đồng về quyền sử dụng đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Đối với dự án phải có giấy phép xây dựng, hồ sơ phải thể hiện giấy phép xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp phép. Trường hợp công trình thuộc diện được miễn giấy phép thì phải có thông báo khởi công và hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định.

Một điều kiện đáng chú ý khác liên quan trực tiếp đến tiến độ thi công. Hồ sơ phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật của dự án theo tiến độ được chấp thuận, phê duyệt. Đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở, phải có giấy tờ chứng minh đã nghiệm thu hoàn thành thi công phần móng.

Điều này cũng cho thấy, không phải cứ dự án đã xây dựng một phần là chủ đầu tư có thể đưa toàn bộ sản phẩm ra thị trường. Bộ Xây dựng từng giải đáp trường hợp một dự án có nhiều tòa nhà, trong đó chỉ một số tòa đã hoàn thành phần móng. Việc xác định sản phẩm đủ điều kiện kinh doanh phải căn cứ vào các điều kiện pháp luật đối với nhà ở, công trình cụ thể được đưa vào kinh doanh.

Với người mua, đây là điểm cần đặc biệt lưu ý. Một dự án có thể đang được quảng bá rầm rộ, thậm chí đã thi công, nhưng điều đó chưa đồng nghĩa với việc khách hàng có thể ký hợp đồng mua bán hợp pháp đối với mọi sản phẩm trong dự án.

Bên cạnh điều kiện về đất đai, xây dựng và nghiệm thu, trường hợp nhà ở hoặc một phần dự án đã được thế chấp cũng cần được kiểm tra. Quy định mới yêu cầu hồ sơ làm rõ tình trạng giải chấp trong trường hợp có thế chấp theo quy định của Luật Nhà ở.

Hồ sơ mà chủ đầu tư gửi cơ quan quản lý không chỉ là những giấy tờ chung của dự án. Danh sách nhà ở đủ điều kiện bán, cho thuê mua phải thể hiện thông tin cụ thể về từng sản phẩm, gồm mã và tên dự án, công trình, loại nhà ở, vị trí, ký hiệu hoặc mã căn, diện tích sàn xây dựng và thông tin liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án.

Đối với căn hộ chung cư, thông tin phải thể hiện số tầng; với biệt thự, nhà ở riêng lẻ phải xác định vị trí lô đất. Đây chính là cơ sở để người mua đối chiếu với căn nhà mà mình được giới thiệu.

Thay vì chỉ hỏi môi giới “dự án đã đủ pháp lý chưa?”, khách hàng nên yêu cầu cung cấp thông tin cụ thể về căn nhà dự định mua có nằm trong danh sách được phép bán hay không. Mã căn, vị trí, diện tích, loại hình nhà ở cần được đối chiếu với hồ sơ được cơ quan quản lý xác nhận.

Một vấn đề khác cũng cần được quan tâm là phương thức và tiến độ thanh toán. Theo Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, lần thanh toán đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc; các lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số tiền không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà. Trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc trường hợp luật định thì tỷ lệ này không quá 50%.

Trong trường hợp người mua chưa được cấp giấy chứng nhận, bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; phần còn lại được thanh toán khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận theo quy định.

Như vậy, “xuống tiền” mua nhà hình thành trong tương lai không chỉ là bài toán về giá, vị trí hay tiềm năng tăng giá. Vấn đề quan trọng hơn là kiểm tra tính pháp lý của sản phẩm và khả năng thực hiện cam kết của chủ đầu tư.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng đa dạng về hình thức huy động khách hàng, việc phân biệt rõ giữa quảng cáo, đặt cọc, thỏa thuận giữ chỗ và hợp đồng mua bán có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Người mua cần xác định mình đang ký văn bản gì, khoản tiền được thu có phải là một phần của giá trị hợp đồng hay không, sản phẩm đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh chưa và chủ đầu tư có đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp luật hay không.

Quy định mới tạo thêm một bước kiểm tra của cơ quan quản lý trước khi nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên, đây không phải là lý do để người mua bỏ qua việc tự thẩm tra hồ sơ. Càng đối với những tài sản có giá trị lớn và thời gian bàn giao kéo dài, việc kiểm tra kỹ pháp lý ngay từ đầu sẽ giúp khách hàng hạn chế tranh chấp và những rủi ro có thể phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng.

Nói cách khác, trước khi ký hợp đồng mua một căn nhà “trên giấy”, điều người mua cần nhìn thấy không chỉ là phối cảnh dự án hay tiến độ thi công, mà phải là căn cứ pháp lý chứng minh chính sản phẩm đó đủ điều kiện được đưa vào giao dịch.