Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Cần bảo vệ khách hàng khi mua bất động sản hình thành trong tương lai

Tiếp tục chương trình đợt 2 Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất, Quốc hội khóa XVI, sáng 19/8, dưới sự điều hành của Phó Chủ tịch Thường trực Quốc hội Đỗ Văn Chiến, Quốc hội họp Phiên toàn thể ở Hội trường, nghe Tờ trình và Báo cáo ý kiến về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.

Nhiều nội dung cần hoàn thiện khi sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản

Trình bày Báo cáo ý kiến về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội Nguyễn Ngọc Bảo cho biết, dự thảo Luật bổ sung quyền mua, thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình đối với cá nhân nước ngoài.

Ủy ban Kinh tế và Tài chính cho rằng, dù giao dịch không gắn với quyền sử dụng đất đối với phần diện tích sàn và quyền sử dụng đất chung, việc sở hữu diện tích sàn trên thực tế vẫn gắn với việc sử dụng đất. Vì vậy, cơ quan thẩm tra đề nghị tiếp tục nghiên cứu, đánh giá kỹ tác động, bảo đảm phù hợp với Nghị quyết số 21-NQ/TW, đồng thời hoàn thiện quy định theo hướng không gắn với chuyển quyền sử dụng đất, bảo đảm quốc phòng, an ninh, trật tự, an toàn xã hội và phù hợp quy hoạch, thống nhất với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Đối với cơ chế thực hiện dự án bất động sản trên quỹ đất thanh toán dự án BT, Ủy ban Kinh tế và Tài chính nhận thấy việc quy định nghĩa vụ tài chính về đất đai là cần thiết và có cơ sở thực tiễn.

Tuy nhiên, các dự án BT hiện được thực hiện theo Nghị định số 257/2025/NĐ-CP. Trong quá trình triển khai có thể phát sinh những vấn đề như giá trị bảo lãnh, điều kiện giải tỏa, xử lý biện pháp bảo đảm, trách nhiệm theo dõi và thu hồi.

Do đó, cơ quan thẩm tra đề nghị quy định nội dung này đồng bộ với pháp luật về đất đai và pháp luật PPP; Luật Kinh doanh bất động sản chỉ quy định nguyên tắc và dẫn chiếu sang pháp luật PPP, tránh quy định riêng lẻ tại nhiều luật, gây khó khăn trong tổ chức thực hiện.

Liên quan đến kiểm soát huy động vốn và bảo vệ khách hàng, nhiều ý kiến đề nghị giữ quyền lựa chọn của khách hàng như quy định hiện hành. Theo đó, cần tách bạch nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc chuẩn bị khả năng cấp bảo lãnh với quyền lựa chọn của từng khách hàng về việc phát hành thư bảo lãnh riêng.
Việc khách hàng từ chối bảo lãnh phải hoàn toàn tự nguyện và được cung cấp đầy đủ thông tin về quyền lợi, chi phí, rủi ro; không được mặc định nội dung này trong hợp đồng mẫu.

Trong khi đó, một số ý kiến đồng tình với dự thảo vì cơ chế lựa chọn có thể giúp giảm chi phí. Tuy nhiên, cơ chế này cũng tiềm ẩn nguy cơ bị lạm dụng do khách hàng thường ở vị thế thương lượng yếu hơn, thông tin hạn chế, qua đó làm giảm hiệu quả quản trị rủi ro của bảo lãnh.

Về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, Phó Chủ nhiệm Nguyễn Ngọc Bảo đề nghị tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện khoản 4 Điều 30, bảo đảm thực hiện đầy đủ yêu cầu tại Kết luận số 151/KL-UBTVQH16 về lấy ý kiến đối tượng chịu tác động và đánh giá đầy đủ tác động chính sách.

Quy định cần phù hợp thực tiễn, tạo điều kiện khơi thông nguồn lực trong trường hợp chủ đầu tư không còn nhu cầu hoặc không đủ năng lực tiếp tục dự án. Đồng thời, phải có cơ chế chặt chẽ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và cam kết triển khai dự án của bên nhận chuyển nhượng.

Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị rà soát khoản 1 Điều 31 để bảo đảm thống nhất với khoản 7 Điều 51 Luật Đầu tư, làm rõ trường hợp thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án theo Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản.

Theo đó, thủ tục chuyển nhượng dự án, điều chỉnh nhà đầu tư và đăng ký biến động đất đai cần được thiết kế theo nguyên tắc một đầu mối, một bộ hồ sơ dùng chung và một lần kiểm tra điều kiện, tránh phát sinh thủ tục chồng chéo.

Đối với quy định phân quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định chuyển nhượng dự án đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan thẩm tra đề nghị gắn phân quyền với trách nhiệm và cơ chế kiểm soát chặt chẽ. Đồng thời, cần làm rõ trường hợp phải xin ý kiến hoặc quyết định của cơ quan Trung ương, quy định cụ thể về thời hạn, giá trị ý kiến, công khai quyết định và cập nhật dữ liệu.

Đề xuất cắt giảm điều kiện, đơn giản hóa thủ tục kinh doanh bất động sản

Trước đó trình bày Tờ trình về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi kế thừa các quy định còn phù hợp và sửa đổi, bổ sung theo hướng sau:

Thứ nhất, thể chế đầy đủ quan điểm, đường lối, chủ trương của Đảng, Nhà nước có liên quan đến kinh doanh bất động sản, luật hóa các nghị quyết liên quan bất động sản đã được kiểm chứng trong thực tiễn.

Thứ hai, thực hiện phân cấp, phân quyền phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Thứ ba, cắt giảm, đơn giản hóa điều kiện đầu tư kinh doanh, thủ tục hành chính.

Thứ tư, đẩy mạnh chuyển đổi số, tăng cường tính minh bạch, dự báo, điều tiết thị trường.

Thứ năm, rà soát, tháo gỡ khó khăn, điểm nghẽn trong thực tiễn và sửa đổi bảo đảm đồng bộ với các pháp luật liên quan.

Thứ sáu, quy định các nội dung khung mang tính nguyên tắc.

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đề xuất chuyển thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản từ Thủ tướng Chính phủ về UBND cấp tỉnh.
Dự thảo đồng thời cắt giảm, đơn giản hóa 9/31 điều kiện đầu tư kinh doanh; cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính, đơn giản hóa 7/12 thủ tục và giữ nguyên 1 thủ tục liên quan đến đăng ký, cấp quyền khai thác, sử dụng dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.

Về tháo gỡ vướng mắc, dự thảo làm rõ các khái niệm về kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản, bất động sản có sẵn và bất động sản hình thành trong tương lai. Quy định về quyền mua nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức, cá nhân nước ngoài và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng được sửa đổi theo hướng không gắn với quyền sử dụng đất.

Dự thảo bổ sung nguyên tắc và quy trình giao dịch bất động sản; cơ chế hoàn thành nghĩa vụ tài chính của dự án BT bằng bảo lãnh hoặc nộp tiền vào tài khoản phong tỏa; đồng thời sửa đổi quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật và chuyển nhượng dự án, bảo đảm thống nhất với pháp luật đất đai, đầu tư và PPP.

Các quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản cũng được sửa đổi theo hướng mở rộng loại hợp đồng được chuyển nhượng, quy định nội dung tối thiểu và bảo đảm phù hợp pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

Bên cạnh đó, dự thảo bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng, hoàn thiện hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo hướng “đúng, đủ, sạch, sống”, đồng thời xây dựng mã định danh điện tử cho tổ chức, cá nhân, bất động sản và các đối tượng thuộc phạm vi điều chỉnh của luật.