Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Tháo gỡ điểm nghẽn, tạo động lực cho thị trường phát triển

Chiều 22/7, tại Nhà Quốc hội, Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính tổ chức phiên họp mở rộng thẩm tra sơ bộ dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), chuẩn bị báo cáo trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét tại Phiên họp thứ 4 (tháng 7/2026). 

Phiên họp do Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Nguyễn Ngọc Bảo chủ trì, với sự tham dự của các đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách, đại diện Hội đồng Dân tộc, các Ủy ban của Quốc hội cùng lãnh đạo Bộ Xây dựng, các bộ, ngành, hiệp hội và doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản. 

Đẩy mạnh phân cấp, cắt giảm thủ tục hành chính

Trình bày Tờ trình dự thảo Luật, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 nhằm tiếp tục thể chế hóa chủ trương của Đảng và Nhà nước về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; xây dựng môi trường đầu tư, kinh doanh minh bạch, an toàn, giảm chi phí tuân thủ, đơn giản hóa thủ tục hành chính và tháo gỡ những bất cập phát sinh trong thực tiễn. Mục tiêu xuyên suốt là tạo lập thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, minh bạch và đồng bộ với hệ thống pháp luật hiện hành. 

Theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, dự thảo luật được xây dựng trên ba nhóm mục tiêu lớn, trong đó tập trung đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, tăng quyền chủ động cho chính quyền địa phương, cắt giảm tối đa các điều kiện đầu tư kinh doanh và thủ tục hành chính không cần thiết; đồng thời thúc đẩy chuyển đổi số, xây dựng hệ thống dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản theo nguyên tắc "Đúng - Đủ - Sạch - Sống", tăng cường tính công khai, minh bạch và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước. Dự thảo Luật gồm 10 chương, 62 điều, giảm 21 điều so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, tương đương cắt giảm khoảng 30% số điều. Một trong những nội dung đáng chú ý là chuyển mạnh thẩm quyền quyết định việc cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản từ Thủ tướng Chính phủ sang UBND cấp tỉnh, qua đó rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ và tạo thuận lợi cho doanh nghiệp. 

Dự thảo cũng đề xuất đơn giản hóa nhiều điều kiện kinh doanh, bãi bỏ thủ tục thông báo trước khi bán hoặc cho thuê mua phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai; Chuẩn hóa sáu nhóm điều kiện kinh doanh liên quan đến tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, nhà ở và công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật, chuyển nhượng dự án và hoạt động dịch vụ bất động sản. Về cải cách thủ tục hành chính, dự thảo dự kiến cắt giảm 5 trong tổng số 12 thủ tục hiện hành, đồng thời đơn giản hóa các thủ tục cấp và cấp lại chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. 

Bên cạnh đó, nhiều quy định mới được bổ sung nhằm tháo gỡ các vướng mắc thực tiễn, như hoàn thiện khung pháp lý đối với nhà ở có mục đích lưu trú, nhà ở thương mại hỗn hợp; chuẩn hóa các khái niệm về dự án, môi giới, tư vấn, quản lý bất động sản, sàn giao dịch; bổ sung quy định về quy trình giao dịch điện tử và mã định danh điện tử đối với sản phẩm bất động sản.

Kiến nghị tháo gỡ nhiều vướng mắc thực tiễn

Tại phiên họp, các đại biểu, chuyên gia và đại diện hiệp hội nghề nghiệp đã đóng góp nhiều ý kiến phản biện, tập trung vào các nội dung như phân lô, bán nền; điều kiện nhận đặt cọc; cơ chế bảo lãnh ngân hàng; điều kiện kinh doanh của người nước ngoài; sự thống nhất giữa Luật Kinh doanh bất động sản với Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Đầu tư. 

Đại diện Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu cho rằng dự thảo cần mở rộng phạm vi điều chỉnh đối với hoạt động kinh doanh đất nền ngoài dự án nhằm bảo đảm quản lý đầy đủ thực tiễn thị trường và tăng cường bảo vệ quyền lợi người dân. Ông cũng đề xuất bổ sung quy định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ phải đăng ký kinh doanh để thống nhất với quy định của Luật Đầu tư. 

Liên quan đến quy định về đặt cọc, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị cho phép chủ đầu tư được nhận đặt cọc ở mức tối đa 5% ngay sau khi có quỹ đất hợp pháp và được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc công nhận chủ đầu tư, thay vì chỉ được nhận đặt cọc khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh như dự thảo hiện nay. Theo ông Châu, quy định này vừa phù hợp với bản chất của chế định đặt cọc trong Bộ luật Dân sự, vừa giúp doanh nghiệp có thêm nguồn lực triển khai dự án và tạo cơ hội cho người mua tiếp cận sản phẩm với mức giá ban đầu.

Đối với quy định bảo lãnh ngân hàng, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề xuất cho phép khách hàng được quyền lựa chọn không yêu cầu bảo lãnh đối với các chủ đầu tư có uy tín nếu hai bên có thỏa thuận, qua đó giảm chi phí giao dịch. Đồng thời, Hiệp hội cũng kiến nghị bổ sung quy định về giao dịch điện tử, mã số định danh môi giới, phòng chống rửa tiền và cho phép chuyển nhượng dự án đang thế chấp khi có sự đồng ý của bên nhận thế chấp.

Nhiều ý kiến tại phiên họp cũng nhấn mạnh yêu cầu bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, nhất là giữa Luật Kinh doanh bất động sản với Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các luật liên quan; đồng thời lưu ý việc xây dựng chính sách cần bám sát quy trình lập pháp, làm rõ những vấn đề mang tính định hướng trước khi trình Quốc hội xem xét. 

Các đại biểu cũng cho rằng dự thảo cần tiếp tục hoàn thiện các quy định về chuyển đổi số và cơ sở dữ liệu dùng chung, bảo đảm nguyên tắc cơ quan nhà nước không yêu cầu doanh nghiệp, người dân cung cấp lại những thông tin đã có trong hệ thống dữ liệu quốc gia.

Bảo đảm tính thống nhất, nâng cao tính khả thi của dự thảo Luật

Kết luận phiên họp, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Nguyễn Ngọc Bảo đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp thu đầy đủ các ý kiến, tiếp tục rà soát để xác định đúng những vướng mắc cốt lõi cần xử lý; các chính sách đề xuất phải bảo đảm tính khả thi, thực sự tháo gỡ điểm nghẽn cho thị trường, đồng thời đánh giá đầy đủ chi phí tuân thủ đối với người dân và doanh nghiệp. 

Ông Nguyễn Ngọc Bảo nhấn mạnh việc sửa đổi Luật phải bảo đảm tính thống nhất với Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các luật có liên quan; phân định rõ những nội dung thuộc thẩm quyền của Quốc hội với các nội dung giao Chính phủ quy định chi tiết; đồng thời bảo đảm quyền tài sản, quyền tự do kinh doanh và quyền tự do hợp đồng của các chủ thể tham gia thị trường. 

Đối với các quy định liên quan đến bất động sản hình thành trong tương lai, hợp đồng dịch vụ bất động sản, nền tảng giao dịch điện tử và hệ thống thông tin thị trường, ông đề nghị tiếp tục đánh giá kỹ tác động, làm rõ trách nhiệm của từng chủ thể và nguyên tắc kết nối dữ liệu, bảo đảm không phát sinh thủ tục hành chính, không yêu cầu người dân và doanh nghiệp cung cấp lại các dữ liệu mà cơ quan nhà nước đã quản lý. 

Khẳng định Ủy ban Kinh tế và Tài chính sẽ tiếp tục phối hợp chặt chẽ với Bộ Xây dựng và các cơ quan của Quốc hội trong quá trình hoàn thiện dự thảo luật, Phó Chủ nhiệm Nguyễn Ngọc Bảo nhấn mạnh mục tiêu cao nhất là xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có chất lượng, khả thi, đáp ứng yêu cầu phát triển của thị trường và góp phần khơi thông các nguồn lực cho phát triển kinh tế - xã hội.