Chung cư hết niên hạn người dân có mất quyền sở hữu?

Không đồng nghĩa với chấm dứt quyền sở hữu

Tại Nghị quyết 278/NQ-CP ngày 18/9/2026 về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật, Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng tiếp tục hoàn thiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó làm rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư và phương án xử lý khi công trình hết thời hạn.

Theo định hướng này, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo niên hạn xây dựng công trình, thống nhất với pháp luật về xây dựng. Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định thời hạn sử dụng được xác định và ghi trong hồ sơ thiết kế xây dựng, tính từ thời điểm công trình được đưa vào khai thác, sử dụng.

Đáng chú ý, khi hết thời hạn theo hồ sơ thiết kế, chung cư không mặc nhiên phải chấm dứt sử dụng. Công trình sẽ được kiểm định để đánh giá chất lượng. Nếu vẫn bảo đảm an toàn, có thể tiếp tục sử dụng; trường hợp không bảo đảm an toàn phải phá dỡ, xây dựng lại theo quy định.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, sau một khoảng thời gian như 50 hoặc 70 năm, công trình sẽ được kiểm định lại. Kết quả kiểm định sẽ là cơ sở để quyết định tiếp tục sử dụng hay phá dỡ, xây dựng lại.

Chủ trương này cũng gắn với định hướng tại Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026. Theo đó, chung cư xây mới có thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình nhưng quyền tài sản của chủ sở hữu phải được bảo đảm. Khi công trình hết thời hạn sử dụng, chủ căn hộ có quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng cần phân biệt thời hạn sử dụng công trình với thời hạn sở hữu căn hộ. Quy định niên hạn sử dụng không đồng nghĩa Nhà nước giới hạn quyền sở hữu căn hộ trong một khoảng thời gian nhất định.

Thực tế, tuổi thọ công trình phụ thuộc vào chất lượng xây dựng, vận hành và bảo trì. Có công trình xuống cấp trước tuổi thiết kế, nhưng cũng có công trình vượt tuổi thiết kế vẫn được duy trì và sử dụng an toàn.

Luật sư Hoàng Hà, Đoàn Luật sư TP.HCM, cũng cho rằng pháp luật cần làm rõ số phận của tài sản khi công trình không còn tồn tại, đồng thời bảo đảm các quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu.

Đối với chung cư, quyền của người mua không chỉ nằm ở căn hộ mà còn bao gồm phần sở hữu chung và quyền sử dụng đất theo quy định. Vì vậy, khi công trình bị phá dỡ để xây dựng lại, cần đồng thời giải quyết quyền sử dụng đất, phần sở hữu chung, tái định cư, bồi thường và nghĩa vụ tài chính.

Theo các chuyên gia, cùng với việc xác định niên hạn sử dụng nhà chung cư, chính sách cần thiết lập cơ chế rõ ràng để bảo đảm quyền và lợi ích của chủ sở hữu khi công trình hết thời hạn sử dụng.

Kinh nghiệm tại Israel cho thấy, hết niên hạn thiết kế không đồng nghĩa công trình phải lập tức bị phá dỡ. Cơ quan chức năng sẽ kiểm định, đánh giá chất lượng và mức độ an toàn. Nếu công trình vẫn đáp ứng yêu cầu kỹ thuật, cư dân có thể tiếp tục sử dụng; trường hợp không bảo đảm an toàn mới xem xét cải tạo hoặc phá dỡ, xây dựng lại.

Tại các thành phố như Tel Aviv, Jerusalem và Haifa, nhiều công trình được xây dựng từ những năm 1950-1960 vẫn được duy trì. Israel cũng triển khai chương trình TAMA 38 nhằm gia cố các công trình cũ, nâng khả năng chống động đất, bổ sung thang máy và cải thiện hạ tầng. Đổi lại, chủ đầu tư có thể được xây dựng thêm căn hộ để tạo nguồn lực tài chính.

Một mô hình khác là Pinui-Binui, theo đó các khu chung cư cũ được phá dỡ để xây dựng lại. Cư dân được bố trí chỗ ở tạm thời trong thời gian thi công và trở lại các căn hộ mới sau khi dự án hoàn thành. Chủ đầu tư được khai thác thêm diện tích, số lượng căn hộ theo quy hoạch để bù đắp chi phí.

Theo các chuyên gia, kinh nghiệm Israel cũng cho thấy cần có cơ chế xử lý trường hợp một số chủ sở hữu không đồng thuận với dự án cải tạo, xây dựng lại. Bên cạnh điều kiện về quy hoạch, an toàn và tỷ lệ đồng thuận, pháp luật cần quy định rõ việc giải quyết tranh chấp, định giá độc lập và xử lý trường hợp từ chối không có lý do hợp lý khi dự án đã đáp ứng đầy đủ điều kiện.

Chính sách có thể tác động đến thị trường

Theo Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), chung cư đang giữ vai trò quan trọng trên thị trường bất động sản, phù hợp với quá trình đô thị hóa và tình trạng quỹ đất tại các khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh ngày càng hạn chế.

Do đó, chính sách về niên hạn sử dụng và tái thiết chung cư không chỉ liên quan đến an toàn công trình mà còn tác động đến giá trị tài sản và tâm lý người mua.

VARS IRE cho rằng, nếu có cơ chế kiểm định, cải tạo và xây dựng lại rõ ràng, việc quản lý vòng đời công trình có thể giúp chủ động tái thiết các khu chung cư xuống cấp, bổ sung nguồn cung tại những khu vực khan hiếm quỹ đất. Về dài hạn, điều này có thể góp phần tạo lập vòng đời tài sản minh bạch hơn.

Tuy nhiên, nếu quyền của chủ sở hữu, cơ chế tái thiết và nghĩa vụ tài chính chưa được quy định rõ, chính sách có thể ảnh hưởng đến tâm lý người mua, kế hoạch đầu tư của doanh nghiệp và quyết định cấp tín dụng của các tổ chức tài chính.

Ở góc độ thị trường, Công ty CP Chứng khoán MB (MBS) nhận định, trong ngắn hạn, nhu cầu đối với chung cư sở hữu lâu dài có thể tăng trước thời điểm quy định mới được áp dụng. Tuy nhiên, mức tăng có thể bị hạn chế bởi tâm lý thận trọng của nhà đầu tư và mặt bằng lãi suất.

Về dài hạn, MBS cho rằng chung cư có thời hạn có thể kém hấp dẫn hơn đối với dòng tiền đầu tư do tâm lý tích sản vào các sản phẩm có thời gian sử dụng lâu dài. Điều này có thể tác động đến sự quan tâm của nhà đầu tư đối với phân khúc thấp tầng và đất nền.