Chính phủ yêu cầu làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu căn hộ khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, trong đó có quyền tiếp tục sử dụng đất để xây dựng lại và trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính cho việc xây dựng mới.

Trong Nghị quyết phiên họp chuyên đề về xây dựng pháp luật ngày 18/9, Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng tiếp tục hoàn thiện cơ chế xử lý đối với nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, đồng thời quy định cụ thể quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu.

Theo đó, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần làm rõ quyền của chủ sở hữu trong việc tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư khi công trình hết thời hạn sử dụng. Cùng với đó là trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc xây dựng lại công trình.

Đây là vấn đề được quan tâm trong quá trình sửa đổi Luật Nhà ở, nhất là khi quy định về thời hạn sử dụng chung cư thời gian qua từng tạo ra nhiều cách hiểu khác nhau về quyền sở hữu căn hộ.

21-1789976184-chung-cu-het-nien-han-quyen-so-huu-nha-va-dat-cua-nguoi-dan-ra-sao
 

Thời hạn sử dụng công trình không đồng nghĩa thời hạn sở hữu căn hộ

Trước đó, trong quá trình xây dựng Luật Nhà ở, Bộ Xây dựng từng đề xuất khái niệm “chung cư có thời hạn”, trong đó thời hạn sử dụng được xác định theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Tuy nhiên, đề xuất này nhận được nhiều ý kiến tại Quốc hội do lo ngại người dân có thể hiểu rằng sau 50 hoặc 70 năm sẽ mất quyền sở hữu căn hộ. Trong khi đó, thời hạn sử dụng của công trình và thời hạn sở hữu tài sản là hai vấn đề khác nhau.

Trên cơ sở tiếp thu ý kiến, Bộ Xây dựng đã bỏ khái niệm “chung cư có thời hạn” trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới nhất, theo hướng tránh gây hiểu nhầm về quyền sở hữu căn hộ.

Thay vào đó, dự thảo tập trung quy định về thời hạn sử dụng công trình và cơ chế cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Theo phương án được đưa ra, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định trên cơ sở hồ sơ thiết kế công trình. Trước khi hết thời hạn này, cơ quan có thẩm quyền sẽ tổ chức kiểm định, đánh giá chất lượng để xác định công trình còn đủ điều kiện tiếp tục sử dụng hay phải phá dỡ, xây dựng lại.

Trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sử dụng nhưng kết quả kiểm định cho thấy công trình vẫn bảo đảm an toàn, chủ sở hữu có thể đề nghị gia hạn thời hạn sở hữu theo thời gian được xác định trong kết luận kiểm định.

Ngược lại, nếu công trình không còn bảo đảm an toàn và phải phá dỡ, việc xử lý sẽ được thực hiện theo quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Làm rõ quyền sử dụng đất khi xây dựng lại chung cư

Một trong những nội dung Chính phủ yêu cầu làm rõ là quyền của chủ sở hữu đối với phần đất gắn với nhà chung cư sau khi công trình hết thời hạn sử dụng.

Theo đó, cần quy định cụ thể quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư, đồng thời xác định nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu khi thực hiện việc xây dựng mới.

Dự thảo cũng đặt vấn đề bảo đảm quyền của chủ sở hữu trong việc tiếp tục sử dụng diện tích đất để xây dựng lại nhà chung cư. Tuy nhiên, việc cải tạo, xây dựng lại phải được thực hiện theo dự án và tuân thủ các quy định pháp luật có liên quan.

Doanh nghiệp thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có thể được hưởng một số cơ chế ưu đãi, trong đó có miễn thực hiện nghĩa vụ về nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê theo phương án đang được nghiên cứu.

Việc quy định rõ các quyền này nhằm phân định giữa thời hạn sử dụng của công trình với quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất, đồng thời tạo cơ sở pháp lý cho quá trình cải tạo, xây dựng lại chung cư khi công trình xuống cấp hoặc hết thời hạn sử dụng.

Bên cạnh vấn đề nhà chung cư, Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng xây dựng các tiêu chí khung để kiểm soát hoạt động phân lô, bán nền.

Các tiêu chí được nghiên cứu dựa trên loại đô thị, mật độ dân số, tỷ lệ diện tích và các điều kiện liên quan. Đây sẽ là cơ sở để các địa phương quyết định cụ thể, qua đó hạn chế tình trạng phân lô, bán nền tràn lan.

Chính phủ đồng thời yêu cầu bổ sung các biện pháp ngăn ngừa hoạt động đầu cơ, trục lợi chính sách trong lĩnh vực nhà ở và bất động sản.

Hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở cho thuê

Một nội dung khác được yêu cầu hoàn thiện trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) là chính sách phát triển nhà ở cho thuê.

Bộ Xây dựng được giao quy định rõ các loại hình nhà ở cho thuê, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách, gắn với từng mô hình sở hữu, quản lý và vận hành.

Dự luật cũng cần nghiên cứu các cơ chế về thuế, phí, tiền sử dụng đất và tín dụng nhằm kiểm soát, quản lý giá nhà ở cho thuê. Đồng thời, xác định cụ thể tiêu chí, đối tượng và phạm vi được hưởng chính sách ưu đãi.

Chính phủ yêu cầu đơn giản hóa thủ tục đầu tư phát triển và tiếp cận nhà ở cho thuê, hướng tới đáp ứng nhu cầu chỗ ở ổn định, lâu dài của người dân.

Cùng với đó, dự luật cần xác định nguyên tắc, tiêu chí và giới hạn đối với nghĩa vụ dành quỹ nhà ở cho thuê trong các dự án nhà ở thương mại, tạo cơ sở pháp lý để địa phương quyết định phù hợp với điều kiện thực tế.

Các biện pháp ngăn ngừa đầu cơ, trục lợi chính sách đối với nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và chế tài xử lý cũng được đặt ra.

Chính phủ dự kiến báo cáo Quốc hội về đề xuất thí điểm cơ chế Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại trong trường hợp chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng dự án.

Những yêu cầu mới cho thấy dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được hoàn thiện theo hướng không chỉ giải quyết vấn đề thời hạn sử dụng công trình, mà còn phải bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu căn hộ, đồng thời tạo cơ chế rõ ràng cho việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư khi công trình hết thời hạn sử dụng.
 

Đức Khôi (T/H)