Đề xuất giữ lại 5% giá trị hợp đồng mua nhà tại ngân hàng

Theo dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), việc thanh toán tiền mua, thuê nhà ở hình thành trong tương lai tiếp tục được thực hiện theo tiến độ dự án. Lần thanh toán đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng, trong đó bao gồm cả tiền đặt cọc.

Tổng số tiền chủ đầu tư được thu trước khi bàn giao nhà không quá 70% giá trị hợp đồng. Trường hợp người mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

Đáng chú ý, dự thảo bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị hợp đồng còn lại. Theo đó, khoản tiền này có thể được chuyển vào tài khoản bảo đảm thanh toán tại ngân hàng theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người mua.

Khoản tiền 5% chỉ được chuyển cho chủ đầu tư sau khi người mua được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Quy định này được xem là điểm mới so với pháp luật hiện hành khi bổ sung cơ chế giữ lại khoản tiền 5% tại ngân hàng, thay vì chỉ quy định về thời điểm thanh toán phần giá trị hợp đồng còn lại.

Với một căn hộ có giá trị 5 tỷ đồng, 5% giá trị hợp đồng tương đương 250 triệu đồng. Theo đề xuất, khoản tiền này có thể được duy trì tại ngân hàng cho đến khi người mua hoàn tất thủ tục được cấp giấy chứng nhận.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) dự kiến được trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp cuối năm 2026.

Trao đổi với MarkeTimes về dự thảo đề xuất 5% này, luật sư Nguyễn Đỉnh, đoàn Luật sư thành phố Hà Nội chia sẻ, nếu nhìn nhận một cách bản chất, việc sửa đổi này đang giúp kéo hình thái giao dịch về điểm cân bằng giữa hai bên mua và bán.

Trước đây, quy định hiện hành có sự chênh lệch (hơi lệch) về cơ chế bảo vệ. Khách hàng nộp 95% giá trị hợp đồng và giữ lại 5% cho đến khi nhận sổ. Việc người mua tự giữ 5% này tuy bảo vệ được họ nhưng lại vô hình chung ảnh hưởng đến việc đảm bảo dòng tiền tài chính và quyền lợi cho chủ đầu tư.

Quy định mới về cơ bản sẽ giúp hai bên tương đối bình đẳng với nhau về mặt quyền lợi và nghĩa vụ. Điểm cân bằng mới này giúp bảo vệ người mua nhà nhưng đồng thời cũng đảm bảo dòng tiền cho phía chủ đầu tư.

Tuy nhiên, khoản tiền 5% gửi vào tài khoản ngân hàng đó vẫn phải được coi là tài sản thuộc sở hữu của người mua, vẫn phát sinh tiền lãi và phần tiền lãi đó thuộc về người mua nhà.

Để quy định này đi vào cuộc sống, luật sư Nguyễn Đỉnh đề xuất nhà làm luật phải coi vấn đề cốt lõi nằm ở điều kiện và thủ tục giải tỏa/giải ngân khoản tiền này.

Theo đó, cần có quy định kỹ lưỡng, minh bạch về việc khi nào ngân hàng được phép giải tỏa 5% này cho chủ đầu tư. Ví dụ: Ngân hàng chỉ được chuyển tiền cho chủ đầu tư khi chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ bàn giao Giấy chứng nhận (sổ hồng) cho người mua, hoặc khi có sự xác nhận chấp thuận từ phía khách hàng.

Trong hợp đồng gửi tiền vào tài khoản phong tỏa mở tại tổ chức tín dụng phải quy định thời hạn; hết thời hạn đó mà cơ quan nhà nước vẫn chưa cấp giấy chứng nhận cho người mua thì phải chấm dứt hợp đồng, trả lại tiền gốc và lãi cho khách hàng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận gia hạn.