Đề xuất thí điểm Nhà nước mua lại các dự án nhà ở thương mại đình trệ nhằm đưa đất đai, vốn và tài sản đang bị “đóng băng” trở lại nền kinh tế. Tuy nhiên, vấn đề quan trọng là xác định dự án nào được mua, giá mua ra sao và cơ chế kiểm soát thế nào để tránh phát sinh gánh nặng cho ngân sách.
28-1790555995-de-xuat-nha-nuoc-mua-lai-du-an-nha-o-dinh-tre-bai-toan-dinh-gia-va-kiem-soat-ngan-sach
Nhiều dự án nhà ở đình trệ kéo dài khiến nguồn cung và nguồn lực đất đai chưa được đưa vào khai thác.

Theo Nghị quyết về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật ngày 18/9, Chính phủ giao Bộ Xây dựng nghiên cứu, báo cáo Quốc hội về đề xuất thí điểm cơ chế Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại của chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng.

Theo Bộ Xây dựng, cả nước hiện có khoảng 4.500 dự án bất động sản gặp vướng mắc, với tổng nguồn vốn bị đình trệ hơn 3,3 triệu tỷ đồng. Đến giữa năm 2026, hơn 1.000 dự án đã được tháo gỡ, qua đó khơi thông khoảng 800.000 tỷ đồng vốn đầu tư.

Chủ trương thí điểm cơ chế Nhà nước mua lại dự án đã được đặt ra tại Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026. Mục tiêu là tạo quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, trên cơ sở tính đúng, tính đủ và hợp lý các chi phí đầu vào của chủ đầu tư, không bao gồm địa tô chênh lệch.

Tại Nghị quyết 229/NQ-CP, Chính phủ tiếp tục xác định nhiệm vụ xây dựng cơ chế này đối với các dự án mà chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng.

Định giá là khâu then chốt

Theo bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), dự án càng “đắp chiếu” lâu thì chi phí xã hội càng lớn. Đất không được khai thác, vốn không quay vòng, công trình xuống cấp, ngân hàng khó thu hồi vốn, nhà thầu tồn đọng công nợ và người mua nhà tiếp tục phải chờ đợi.

Khi dự án được tái khởi động, hoạt động xây dựng có thể kéo theo nhu cầu về vật liệu, thiết bị, vận tải và lao động, đồng thời tạo điều kiện để dòng tín dụng quay trở lại nền kinh tế.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng phía sau mỗi dự án đình trệ là một chuỗi quan hệ kinh tế. Việc tháo gỡ các dự án tồn đọng không chỉ giúp đáp ứng nhu cầu nhà ở mà còn góp phần đưa đất đai, vốn và các nguồn lực khác trở lại hoạt động.

Tuy nhiên, dự án bất động sản có đặc thù phức tạp, không thể đơn giản xác định giá dựa trên một vài giao dịch tương đồng. Giá trị dự án còn phụ thuộc vào đất đai, chi phí giải phóng mặt bằng, xây dựng, tài chính, pháp lý, quy hoạch, hạ tầng và khối lượng công việc chủ đầu tư đã thực hiện.

TS Trần Xuân Lượng, Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho rằng định giá là một trong những vấn đề khó nhất của cơ chế này. Nếu giá mua quá thấp, quyền lợi hợp pháp của doanh nghiệp có thể bị ảnh hưởng; ngược lại, nếu giá quá cao, ngân sách Nhà nước có nguy cơ phải gánh những chi phí không hợp lý.

Không thể áp dụng một công thức cho mọi dự án

Các dự án đình trệ có nguyên nhân và tình trạng pháp lý khác nhau. Có dự án vướng quy hoạch, có dự án hạn chế về năng lực chủ đầu tư, trong khi một số dự án liên quan đến nghĩa vụ tài chính, pháp lý đất đai hoặc tài sản bảo đảm của ngân hàng.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ, cho rằng tình trạng của các dự án rất khác nhau nên không thể áp dụng một phương án xử lý chung.

Do đó, khâu thẩm định cần được đặt ở vị trí trung tâm. Theo TS Trần Xuân Lượng, cơ chế cần hạn chế nguy cơ trục lợi chính sách bằng cách làm rõ tình trạng pháp lý, quy hoạch và trách nhiệm của chủ đầu tư trước khi Nhà nước xem xét mua lại.

Các tiêu chí lựa chọn dự án, phương pháp xác định chi phí hợp lý, đơn vị thẩm định giá, trách nhiệm của các cơ quan liên quan và cơ chế giám sát sau mua cần được quy định rõ ràng, công khai.

Đặc biệt, cần phân định giữa phần giá trị Nhà nước mua lại và phần trách nhiệm thuộc về chủ đầu tư. Trường hợp doanh nghiệp có sai phạm hoặc dự án không đủ điều kiện pháp lý, việc Nhà nước mua lại không nên trở thành cơ chế chuyển rủi ro của doanh nghiệp sang ngân sách.

Ngược lại, với những dự án đủ điều kiện pháp lý, chủ đầu tư thực sự không còn khả năng triển khai và tài sản có khả năng chuyển thành quỹ nhà phục vụ nhu cầu xã hội, cơ chế mua lại có thể trở thành một giải pháp xử lý nguồn lực đang bị đình trệ.

Vì vậy, giá mua sẽ là một trong những yếu tố quyết định hiệu quả của cơ chế thí điểm. Giá quá thấp có thể ảnh hưởng đến quyền tài sản hợp pháp của doanh nghiệp; giá quá cao lại tiềm ẩn nguy cơ lãng phí nguồn lực công.

Mục tiêu cuối cùng của cơ chế là vừa đưa đất đai, dự án và nguồn vốn trở lại nền kinh tế, vừa bảo đảm việc sử dụng ngân sách công đúng mục đích, minh bạch và hiệu quả.

Đức Khôi (T/H)