Góp ý dự thảo Luật Nhà ở - Bài 1: Hạn chế về kỹ thuật lập pháp cần sớm được xử lý

LTS: Tạp chí Điện tử Người Xây dựng nhận được bài viết "Góp ý dự thảo Luật Nhà ở" (sửa đổi) của ThS. Lê Tùng Lâm - Trưởng ban Đô thị HĐND TP. Đà Nẵng, Ủy viên Đoàn Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, Chủ tịch Hội Xây dựng TP. Đà Nẵng.

Để làm rõ từng nhóm vấn đề được tác giả phân tích, Tạp chí Điện tử Người Xây dựng đã biên tập, chia bài viết thành nhiều kỳ. Bài viết thể hiện quan điểm của tác giả (tiêu đề các kỳ và tít phụ do Tạp chí Điện tử Người Xây dựng đặt).

Ghi nhận nhiều điểm đổi mới

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là một trong những dự án luật có phạm vi điều chỉnh rộng, tác động trực tiếp đến quyền có chỗ ở, quyền sở hữu tài sản, hoạt động đầu tư, phát triển thị trường bất động sản và công tác quản lý nhà nước về nhà ở.

So với Luật Nhà ở năm 2023, dự thảo có nhiều thay đổi về cấu trúc, phạm vi điều chỉnh và định hướng chính sách, nhằm thể chế hóa các chủ trương mới về cải cách thể chế, phát triển nhà ở, cải cách thủ tục đầu tư, xây dựng và tổ chức mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Đáng chú ý, nhiều quy định mới hướng tới tháo gỡ những điểm nghẽn tồn tại trong phát triển nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ, phát triển nhà ở cho thuê và đơn giản hóa thủ tục đầu tư xây dựng.

Tuy nhiên, bên cạnh những điểm tích cực, qua nghiên cứu dự thảo vẫn còn một số vấn đề cần tiếp tục hoàn thiện, cả về kỹ thuật lập pháp và nội dung chính sách.

Thứ nhất, về kỹ thuật lập pháp, dự thảo vẫn còn một số quy định chưa hoàn chỉnh, điều khoản để trống, lỗi dẫn chiếu và bất cập trong kết cấu. Đây là những vấn đề cần được rà soát, xử lý trước khi trình Quốc hội nhằm bảo đảm tính chính xác, minh bạch và ổn định của hệ thống pháp luật.

Thứ hai, mức độ “luật khung” còn khá lớn. Nhiều nội dung quan trọng liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích của tổ chức, cá nhân như điều kiện hưởng chính sách nhà ở xã hội, tiêu chí xác định nhà ở thương mại giá phù hợp, tỷ lệ nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội, lợi nhuận định mức... vẫn được giao Chính phủ quy định chi tiết.

Bên cạnh đó, việc giao quá nhiều nội dung quan trọng cho văn bản dưới luật có thể ảnh hưởng đến tính minh bạch, khả năng dự báo và sự ổn định của chính sách, đồng thời tác động đến quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể chịu sự điều chỉnh.

Thứ ba, cải cách tiền kiểm cần đi đôi với hoàn thiện cơ chế hậu kiểm. Dự thảo đã cắt giảm đáng kể một số thủ tục tiền kiểm nhằm cải thiện môi trường đầu tư, song cơ chế hậu kiểm tương ứng chưa được thiết kế đầy đủ.

Đặc biệt, các quy định về trách nhiệm quản lý chất lượng công trình trong suốt vòng đời dự án, lưu giữ hồ sơ kỹ thuật và dữ liệu công trình, trách nhiệm sau bàn giao cũng như cơ chế bảo đảm an toàn công trình còn chưa đầy đủ.

Điều này có thể dẫn đến khoảng trống trong quản lý nhà nước khi chuyển từ phương thức tiền kiểm sang hậu kiểm.

Một vấn đề khác là chế định về dữ liệu nhà ở trong dự thảo còn khá hạn chế.

Trong bối cảnh chuyển đổi số quốc gia và thúc đẩy quản trị dựa trên dữ liệu, dự thảo mới chủ yếu đề cập đến điều tra, thống kê và xây dựng cơ sở dữ liệu nhà ở, chưa hình thành đầy đủ khung pháp lý về dữ liệu số phục vụ quản lý nhà ở theo vòng đời công trình.

Từ những bất cập này, cơ quan soạn thảo cần nghiên cứu cơ chế kết nối, liên thông dữ liệu nhà ở với các cơ sở dữ liệu quốc gia, đồng thời sử dụng dữ liệu làm nền tảng cho công tác quản lý, giám sát và hậu kiểm.

Việc hoàn thiện nội dung này không chỉ góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về nhà ở mà còn tạo cơ sở cho phương thức quản trị hiện đại, minh bạch và dựa trên dữ liệu.

Hạn chế về kỹ thuật lập pháp cần sớm được xử lý

Qua nghiên cứu dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), bên cạnh những đổi mới về chính sách, dự thảo vẫn còn một số hạn chế về kỹ thuật lập pháp cần được rà soát, xử lý trước khi trình Quốc hội.

Cần nhấn mạnh, đây không chỉ là những lỗi mang tính hình thức mà trong một số trường hợp có thể ảnh hưởng trực tiếp đến việc xác lập quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân và khả năng tổ chức thi hành luật.

Một trong những vấn đề đáng lưu ý là quy định về nghĩa vụ phát triển nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại chưa được thể hiện đầy đủ.

Theo dự thảo, Khoản 1 Điều 28 dẫn chiếu nghĩa vụ này sang Khoản 2 cùng điều. Tuy nhiên, Khoản 2 Điều 28 lại quy định về trình tự, thủ tục đầu tư, không có nội dung liên quan đến nghĩa vụ phát triển nhà ở cho thuê hoặc nhà ở xã hội.

Tương tự, Khoản 2 Điều 35 và Điểm b Khoản 3 Điều 77 tiếp tục dẫn chiếu đến Khoản 2 Điều 30, trong khi nội dung khoản này chỉ quy định các nghĩa vụ chung của chủ đầu tư, không bao gồm nội dung được viện dẫn. Cách quy định trên khiến một nghĩa vụ có ý nghĩa lớn về tài chính và chính sách xã hội chưa có căn cứ pháp lý rõ ràng để xác định tỷ lệ, tiêu chí, phương thức thực hiện và thẩm quyền quyết định.

Nếu không được khắc phục, quy định này có thể gây khó khăn trong tổ chức thực hiện và phát sinh tranh chấp.

Từ hạn chế này, đề nghị cơ quan soạn thảo bổ sung một điều luật riêng quy định đầy đủ về nghĩa vụ phát triển nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại, trong đó làm rõ tỷ lệ thực hiện, tiêu chí xác định, phương thức thực hiện như bằng quỹ đất, quỹ sàn, bằng tiền hoặc dự án độc lập; đồng thời quy định điều kiện hoán đổi và thẩm quyền quyết định.

Dự thảo cũng còn một số lỗi dẫn chiếu giữa các điều, khoản. Đáng chú ý, Khoản 6 và Khoản 7 Điều 82 dẫn chiếu đến các Điểm e, g, h Khoản 1 và Khoản 2 Điều 32, trong khi Điều 32 lại quy định về yêu cầu đối với bên mua, thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp, không chứa các nội dung được viện dẫn.

Căn cứ đề cương dự thảo, điều được viện dẫn phù hợp phải là Điều 30. Đây không đơn thuần là lỗi kỹ thuật, bởi nếu dẫn chiếu không chính xác, một số nghĩa vụ pháp lý của chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội có thể không được xác lập rõ ràng trong hệ thống quy phạm.

Do đó, cần rà soát toàn bộ hệ thống dẫn chiếu chéo trong dự thảo, nhất là tại những điều khoản đã qua nhiều lần chỉnh lý, nhằm bảo đảm thống nhất giữa số điều, khoản và nội dung được viện dẫn trước khi trình Quốc hội.

Một vấn đề khác được chỉ ra là dự thảo vẫn còn một số điều khoản chưa hoàn thiện. Cụ thể, Điều 147 về sửa đổi, bổ sung một số luật có liên quan mới dừng ở việc liệt kê tên các luật, chưa xác định cụ thể nội dung sửa đổi. Trong khi đó, Khoản 2 Điều 148 vẫn để trống, chưa xác định rõ điều, khoản được viện dẫn. Đây là vấn đề cần đặc biệt lưu ý bởi Điều 147 có vai trò bảo đảm sự thống nhất giữa Luật Nhà ở với các luật có liên quan như Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch, Luật Đất đai, Luật Đấu thầu và Luật Kinh doanh bất động sản.

Khi các nội dung này chưa được hoàn thiện, cơ quan thẩm tra và Quốc hội sẽ khó đánh giá đầy đủ tác động của dự án luật cũng như tính thống nhất của hệ thống pháp luật.

Vì thế đề nghị hoàn thiện toàn bộ nội dung Điều 147 và Điều 148 trước khi trình Quốc hội, đồng thời công bố đầy đủ báo cáo giải trình đối với từng nội dung sửa đổi liên quan đến các luật khác.

Dự thảo cũng còn một số bất cập về kết cấu và sử dụng thuật ngữ.

Chẳng hạn, Khoản 1 Điều 1 dẫn chiếu đến Khoản 2 của chính điều này, trong khi Điều 1 không có Khoản 2, đây là lỗi kỹ thuật cần được chỉnh sửa bởi có thể ảnh hưởng trực tiếp đến việc xác định phạm vi điều chỉnh của luật.

Bên cạnh đó, một số thuật ngữ chưa được sử dụng thống nhất. Điển hình, Điểm C Khoản 2 Điều 111 vẫn sử dụng cụm từ “kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh”, trong khi dự thảo đã chuyển sang thuật ngữ “quy hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh”.

Những sai khác tưởng như nhỏ này nếu không được rà soát, thống nhất có thể ảnh hưởng đến tính chính xác, đồng bộ của văn bản quy phạm pháp luật và gây khó khăn trong quá trình áp dụng.

Qua rà soát, cho thấy dự thảo đang giao Chính phủ quy định chi tiết khá nhiều nội dung mang tính cốt lõi.

Trong đó có các điều kiện về nhà ở và thu nhập để được hưởng chính sách nhà ở xã hội; tiêu chí xác định nhà ở thương mại giá phù hợp; lợi nhuận định mức; tỷ lệ nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội và nhiều nội dung khác liên quan trực tiếp đến quyền, nghĩa vụ của doanh nghiệp và người dân.

Ngoài ra, việc giao quá nhiều nội dung quan trọng cho văn bản dưới luật có thể làm giảm tính minh bạch, ổn định và khả năng dự báo của chính sách.

Những vấn đề làm phát sinh, hạn chế hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân cần được quy định ngay trong luật hoặc ít nhất phải xác định rõ nguyên tắc và khung định lượng cơ bản, qua đó hạn chế khoảng trống pháp lý.

Từ đó đề nghị rà soát toàn bộ các quy định giao Chính phủ quy định chi tiết. Đối với những nội dung liên quan trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ của các chủ thể, cần luật hóa các nguyên tắc cơ bản, chỉ giao Chính phủ quy định phương thức tổ chức thực hiện và những nội dung mang tính kỹ thuật.