Góp ý dự thảo Luật Nhà ở - Bài 5: Nhà chung cư cần một khung pháp lý xuyên suốt vòng đời

LTS: Tạp chí Điện tử Người Xây dựng nhận được bài viết nghiên cứu, góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) của ThS. Lê Tùng Lâm - Trưởng ban Đô thị HĐND TP. Đà Nẵng, Ủy viên Đoàn Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, Chủ tịch Hội Xây dựng TP. Đà Nẵng.

Để làm rõ từng nhóm vấn đề được tác giả phân tích, Tạp chí Điện tử Người Xây dựng đã biên tập, chia bài viết thành nhiều kỳ. Bài viết thể hiện quan điểm của tác giả (tiêu đề các kỳ và tít phụ do Tạp chí Điện tử Người Xây dựng đặt).

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã dành một chương riêng để điều chỉnh các vấn đề liên quan đến nhà chung cư và bổ sung một số nội dung mới nhằm tháo gỡ những khó khăn trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Tuy nhiên, qua nghiên cứu dự thảo có thể thấy nhiều vấn đề thực tiễn phát sinh trong thời gian qua vẫn chưa được giải quyết triệt để. Một số quy định còn thiếu cơ chế thực hiện, chưa xác định rõ trách nhiệm của các chủ thể hoặc chưa tạo được sự cân bằng giữa quyền của chủ sở hữu với yêu cầu bảo đảm an toàn công trình và lợi ích cộng đồng.

Thời hạn sử dụng nhà chung cư cần được quy định đầy đủ hơn

Một trong những nội dung được xã hội đặc biệt quan tâm là quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư. Theo đề cương, dự thảo mới tập trung vào việc xác định thời hạn sử dụng công trình nhưng chưa quy định đầy đủ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu trong thời gian chờ kiểm định; chưa làm rõ hệ quả pháp lý đối với việc mua bán, chuyển nhượng căn hộ khi công trình sắp hết niên hạn; chưa quy định cách xử lý trong trường hợp công trình được kiểm định và kết luận vẫn bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng; đồng thời cũng chưa xác định chủ thể chịu chi phí kiểm định. Đây đều là những vấn đề có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền tài sản của người dân. 

Vì vậy, luật cần thiết lập đầy đủ cơ chế pháp lý cho toàn bộ quá trình từ trước khi hết niên hạn, trong thời gian kiểm định đến sau khi có kết luận kiểm định, thay vì chỉ quy định về thời hạn sử dụng công trình.

Cơ chế lựa chọn chủ đầu tư cải tạo, xây dựng lại chung cư

Dự thảo quy định trường hợp Hội nghị nhà chung cư không lựa chọn được chủ đầu tư thì UBND cấp tỉnh quyết định giao chủ đầu tư thực hiện dự án. Tuy nhiên, đề cương chỉ ra rằng dự thảo chưa quy định số lần tổ chức Hội nghị tối thiểu, thời hạn thực hiện, tỷ lệ đồng thuận cần đạt cũng như quyền khiếu nại của các chủ sở hữu.

 Nếu thiếu các điều kiện này, cơ chế đồng thuận của cư dân có thể bị vô hiệu hóa trên thực tế. Do đó, cần quy định rõ trình tự, điều kiện và giới hạn thẩm quyền can thiệp của cơ quan nhà nước nhằm vừa bảo đảm tiến độ cải tạo chung cư cũ vừa bảo vệ quyền tham gia quyết định của chủ sở hữu.

Chính sách bồi thường cần bảo đảm công bằng

Dự thảo đang áp dụng hai cơ chế bồi thường khác nhau giữa các nhóm chung cư được xây dựng ở các thời kỳ khác nhau. Đồng thời, đối với một số trường hợp, chủ sở hữu phải đóng góp kinh phí xây dựng lại nhưng dự thảo chưa có phương án xử lý nếu họ không đủ khả năng tài chính. Việc cải tạo, xây dựng lại chung cư là chính sách mang tính xã hội rất cao. 

Vì vậy, ngoài nguyên tắc bảo đảm quyền tài sản, luật cũng cần thiết kế cơ chế hỗ trợ tài chính hoặc phương án thanh toán linh hoạt đối với các hộ dân có hoàn cảnh khó khăn, tránh để việc cải tạo bị đình trệ vì lý do tài chính.

Ban quản trị nhà chung cư cần có địa vị pháp lý rõ ràng

Ban quản trị là chủ thể giữ vai trò trung tâm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư. Tuy nhiên, theo đề cương, dự thảo vẫn chưa xác định rõ địa vị pháp lý của Ban quản trị; chưa làm rõ Ban quản trị có phải là pháp nhân hay không; chưa quy định phạm vi trách nhiệm pháp lý của từng thành viên cũng như trách nhiệm khi thuê đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp thực hiện một số nhiệm vụ. 

Việc chưa xác định rõ địa vị pháp lý sẽ gây khó khăn trong việc xác lập trách nhiệm dân sự, trách nhiệm tài chính và trách nhiệm trước pháp luật khi phát sinh tranh chấp hoặc vi phạm trong quá trình quản lý. Đề nghị luật quy định rõ tư cách pháp lý, quyền hạn, trách nhiệm và cơ chế chịu trách nhiệm của Ban quản trị để tạo cơ sở pháp lý thống nhất trong thực tiễn.

Kinh phí bảo trì cần có cơ chế thực thi hiệu quả

Dự thảo tiếp tục duy trì quy định về kinh phí bảo trì 2% nhưng theo đề cương vẫn còn hai khoảng trống lớn. Thứ nhất, mức kinh phí được giữ cố định mà chưa có cơ chế điều chỉnh khi điều kiện kinh tế - xã hội thay đổi. Thứ hai, dự thảo quy định chủ sở hữu có trách nhiệm đóng góp khi kinh phí bảo trì không còn đủ nhưng lại chưa thiết lập chế tài xử lý trường hợp không thực hiện nghĩa vụ. 

Đồng thời, quy định về cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì vẫn chủ yếu giao cho văn bản dưới luật hướng dẫn. Để bảo đảm tính khả thi, cần luật hóa nguyên tắc điều chỉnh kinh phí bảo trì, xác định rõ trách nhiệm của các bên và bổ sung cơ chế cưỡng chế thực hiện ngay trong luật.

Dự thảo mới quy định về khu vực để xe nhưng chưa thiết lập cơ chế giám sát việc ưu tiên bố trí chỗ để xe cho cư dân và chưa quy định tỷ lệ tối thiểu dành cho cư dân trong các dự án chung cư. Trong bối cảnh mật độ phương tiện cá nhân ngày càng tăng, đây là vấn đề ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống của cư dân và cần được quy định rõ hơn để hạn chế tranh chấp trong quá trình khai thác, sử dụng công trình.

Cơ chế xác định giá dịch vụ quản lý vận hành

Theo đề cương, dự thảo quy định trường hợp các bên không thỏa thuận được thì áp dụng khung giá do UBND cấp tỉnh ban hành. Tuy nhiên, cách thiết kế này có thể làm phát sinh vấn đề về mối quan hệ giữa cơ chế giá do Nhà nước quy định và nguyên tắc tự do thỏa thuận trong giao dịch dân sự. Để bảo đảm hài hòa lợi ích, cần làm rõ phạm vi áp dụng của khung giá, điều kiện áp dụng và cơ chế giải quyết tranh chấp khi các bên không đạt được sự đồng thuận.