Không cấm cho vay mua nhà hình thành trong tương lai

Trong thông báo gần đây, NHNN đã đưa ra phản hồi về những lo ngại này. Theo đó, NHNN khẳng định, Thông tư 22/2023, về sửa đổi và bổ sung một số điều của Thông tư 41/2016 liên quan đến tỷ lệ an toàn vốn của ngân hàng, không hạn chế khả năng vay tiền cho cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai. Điều kiện "nhà đã hoàn thành theo hợp đồng mua bán nhà" chỉ áp dụng đối với khoản vay thế chấp nhà, với mức hệ số rủi ro thấp hơn so với các khoản vay bảo đảm bằng bất động sản khác.

 

 

Theo NHNN, Thông tư 41/2016 không phải là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ cấp tín dụng. Hướng dẫn chi tiết về hệ số rủi ro đối với từng loại tài sản của ngân hàng, bao gồm cả khoản vay bảo đảm bằng bất động sản và vay thế chấp nhà, được thực hiện trong các văn bản hướng dẫn khác.

 

Cụ thể, Thông tư 22/2023 không thay đổi nội dung của Khoản 10 Điều 2 của Thông tư 41/2016, mà nói rõ: “Khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản là khoản vay dành cho cá nhân, pháp nhân để mua bất động sản, thực hiện dự án bất động sản và được bảo đảm bằng chính bất động sản, dự án bất động sản hình thành từ khoản cho vay theo các quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo”.

 

NHNN nêu rõ, người có nhu cầu mua nhà và thế chấp chính nhà hình thành trong tương lai này sẽ áp dụng hệ số rủi ro từ 30% đến 120%, tùy thuộc vào tỷ lệ số dư khoản vay so với giá trị tài sản đảm bảo. Trong trường hợp không có thông tin về tỷ lệ LTV, hệ số rủi ro sẽ là 150%.

 

Khoản 11 Điều 2 của Thông tư 41/2016 cũng quy định về khoản vay thế chấp nhà, đặt ra điều kiện như việc nhà phải hoàn thành theo hợp đồng mua bán, nguồn tiền trả nợ không được từ cho thuê nhà, và ngân hàng phải có đầy đủ quyền hợp pháp để xử lý nhà thế chấp khi khách hàng không trả nợ.

 

Thông tư 22/2023 đã sửa đổi Khoản 1 Điều 1 của Thông tư 41/2016, mở rộng định nghĩa về khoản vay thế chấp nhà, bao gồm cả việc mua nhà ở xã hội và theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ. Hệ số rủi ro áp dụng sẽ phụ thuộc vào từng loại khoản vay, dao động từ 20% đến 100%, tùy thuộc vào tỷ lệ LTV và DSC.

 

Đối với khoản vay mua nhà ở xã hội và theo chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ, không yêu cầu điều kiện nhà phải hoàn thành, và hệ số rủi ro sẽ thấp hơn so với các khoản vay thế chấp nhà khác, chỉ từ 20% đến 50%, nhằm khuyến khích nhà ở xã hội theo định hướng của Chính phủ.

 

Cũng theo NHNN, điều kiện nhà đã hoàn thành chỉ áp dụng cho khoản vay thế chấp nhà, với mức hệ số rủi ro thấp hơn so với các khoản vay khác được bảo đảm bằng bất động sản. Đối với tổ chức và cá nhân có nhu cầu xây dựng, mua nhà ở hình thành trong tương lai, thế chấp chính căn nhà đó sẽ thuộc loại khoản vay bảo đảm bằng bất động sản theo quy định của Thông tư 41, áp dụng hệ số rủi ro tương ứng theo quy định của Thông tư 41.

 

NHNN cho biết, quy định này không hạn chế quyền của tổ chức và cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai, không xung đột với các quy định hiện hành như Luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư 2020, và Luật Các tổ chức tín dụng 2024.

 

Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã gửi văn bản đề xuất sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 1 của Thông tư 22/2023. Trong văn bản này, HoREA bày tỏ lo ngại về quy định đối với ngân hàng thương mại và chi nhánh ngân hàng nước ngoài chỉ cho phép cá nhân vay để mua nhà "đã được hoàn thành để bàn giao" (nghĩa là nhà ở đã sẵn có). HoREA cho rằng điều này có nghĩa là Thông tư 22/2023 không cho phép cho cá nhân vay để mua nhà ở thương mại chưa hoàn thành để bàn giao (nghĩa là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai) được bảo đảm bằng chính căn nhà đó.