Lại bàn về sở hữu có thời hạn nhà chung cư

 

1. Ngược dòng lịch sử chung cư nhiều tầng

 

Nhà ở của dân luôn là vấn đề quan trọng của xã hội mà bất kỳ nước nào trên Thế giới cũng đều phải quan tâm. Đất chật, người đông ở các đô thị nên phải xây nhà tầng. Nhà từ 2 tầng đến 9 tầng gọi là nhà nhiều tầng, nhà từ 10 tầng đến 40 tầng gọi là nhà cao tầng, nhà trên 40 tầng gọi là nhà siêu cao tầng. Sở dĩ người ta phân loại như thế để có những quy định khác nhau về thiết kế, về xây dựng, về quản lý, sử dụng những ngôi nhà này. 

 

Ở nước ta thời bao cấp, Nhà nước đã cho xây nhiều nhà 4 - 5 tầng gọi là khu tập thể để phân cho cán bộ công nhân viên chức các cơ quan, xí nghiệp, nhà máy của Nhà nước trong đó có các phòng ở tập thể, phòng ở gia đình. Người được phân nhà phải đóng tiền thuê nhà hàng tháng với giá rất rẻ, tính ra chưa bằng 1 phần 10 tiền lương mà tiền lương lúc đó cũng rất thấp. Sau này ngôi nhà xuống cấp, tiền thuê nhà không đủ để nuôi người thu tiền nhà cũng không đủ để duy tu bảo quản sửa chữa và nó đã trở thành gánh nặng cho Ngân sách nhà nước. Nghị định 61/CP của Chính phủ ngày 5-7-1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở trong đó có quy định về việc hoá giá nhà của Nhà nước đã giải thoát được việc này. Những ai được phân nhà thì được quyền mua nơi mình đang ở. Sau khi trừ tiền thâm niên đóng góp cho Cách mạng người thuê nhà chỉ phải trả một khoản tiền rất nhỏ, nhiều người có thâm niên cao không phải nộp đồng nào. Có thể nói là Nhà nước cho không. Nghị định 61/CP lúc đó được coi là một sáng kiến lớn. Nhà nước tự giải thoát một gánh nặng, người được sở hữu nhà rất hồ hởi vì được Nhà nước gần như cho nhà. Được quyền sở hữu, “tôi làm gì là quyền tôi”, chẳng cần xin phép ai. Đập phá chỗ này, cơi nới chỗ kia.

 

Chuồng cọp, chuồng chim, chuồng lợn... nhà nào cũng có, đua nhau làm. Còn tầng một thì đua nhau lấn chiếm để mở cửa hàng. Ngôi nhà đã biến dạng. Bây giờ cũ nát, lại mang thêm rất nhiều tải trọng phụ của những chuồng cọp. Nhà nguy hiểm ở cấp độ D, được kiểm định như vậy. Sắp sập đến nơi rồi. Người ở vẫn liều mạng không chịu di dời. Vẫn đòi sau này phải trả tôi một diện tích gấp rưỡi gấp đôi như thế này. Doanh nghiệp cũng muốn vào cuộc nhưng tính đi tính lại thấy lãi ít, số tầng cao bị hạn chế vì quy hoạch không cho phép tập trung thêm dân nên không mặn mà lại còn phải chi phí bôi trơn cho cơ quan quản lý, phí bôi trơn đâu có nhỏ, cũng tính bằng căn hộ đấy. Đó chính là nguyên nhân vì sao việc cải tạo chung cư cũ nó cứ ì ạch cả chục năm nay, chạy chậm không bằng rùa bò. 

 

2. Chung cư cao tầng

 

Trừ những quốc gia đất rộng người thưa, còn xu hướng Thế giới là xây dựng chung cư cao tầng. Nước ta cũng vậy ở các đô thị vùng đồng bằng đất hẹp người đông, xu hướng đô thị nén cũng là một hướng tất yếu. Ở chung cư cao tầng, nhiều gia đình cảm thấy rất thoải mái. Sống cùng trên một mặt bằng, không phải leo trèo, không khí trong lành, thoáng mát, yên tĩnh, an ninh trật tự tốt, khoá cửa đi du lịch cả tháng cũng không sợ trộm cắp. Nhà nước cũng đỡ tốn đất. Giá thành căn hộ rẻ hơn rất nhiều so với mua đất làm nhà riêng. Với những người lao động chân chính, việc mua đất mặt phố làm nhà riêng là điều ảo tưởng, còn mua đất ở những ngõ ngách hẻm sâu nơi đó Quốc tế người ta gọi là khu nhà ổ chuột thì giá thành cũng cao gấp 3 hoặc 4 lần giá căn hộ cao tầng. Nhà cao tầng nếu chất lượng xây dựng tốt, duy tu bảo dưỡng tốt, quản lý sử dụng tốt, đặt tại vị trí có môi trường thuận lợi  thì tuổi thọ không chỉ 70 năm như quyền sử dụng đất quy định mà nó có thể tồn tại một hai Thế kỷ. Nhà chung cư cao tầng phù hợp với túi tiền của tầng lớp trung lưu, phù hợp với túi tiền của người thu nhập thấp có được trợ giúp của Nhà nước (nhà ở xã hội). Chung cư cao tầng cũng mới được xây dựng ở nước ta trong những năm gần đây, vì thế lo việc chúng hết thời hạn sử dụng, chúng sẽ sụp đổ cũng là lo hơi xa.

 

 

3. Cả 2 bên đều có lý

 

Cơ quan Soạn thảo đã nhìn xa trông rộng, lo lắng rằng sau một trăm năm nữa hàng ngàn ngôi nhà cao tầng đã xây dựng số phận sẽ ra sao? Khi phải phá đi xây lại ai sẽ chi tiền. Một số nước người ta cũng đã quy định hạn chế quyền sở hữu, thế nên ta cũng phải có quy định để cho nhân dân biết trước cân nhắc trước khi mua. Còn Cơ quan Thẩm định thì nghĩ rằng quy định như vậy không có lợi, chưa phù hợp với tập quán tâm lý của người Việt muốn được sở hữu vĩnh viễn “cha truyền con nối”, quy định vậy sẽ làm hoang mang dân chúng, gây khó khăn ách tắc cho thị trưởng bất động sản. Mà thị trường bất động sản ách tắc kéo theo hệ luỵ cho rất nhiều ngành khác, từ công ăn việc làm cho đến an sinh xã hội. Cho nên Cơ quan Thẩm định chưa chấp nhận. Chưa chấp nhận vào thời điểm này, không có nghĩa là không chấp nhận.

 

4. Lý sự 

 

Một căn hộ là một tài sản vô cùng to lớn đối với người lao động, người ta tích luỹ cả đời, nửa đời làm ăn vất vả, thậm chí còn phải có cả sự hỗ trợ của bố mẹ, anh em mới tậu được nó. Sở hữu một căn hộ nó có cái khác và cũng có cái giống như sở hữu xe máy hay ô tô. Ô tô xe máy khi đã dùng cũ nát không được phép lưu hành thì giá trị sử dụng về phương diện lưu hành trên đường không còn nhưng nó vẫn thuộc sở hữu của người chủ. Ông chủ vẫn có thể đem bán sắt vụn cho đồng nát, vẫn có thể giữ lại làm vật kỷ niệm, bán cho bảo tàng, bán cho người chuyên sưu tầm đồ cổ, bán phụ tùng cho người chuyên trị sửa chữa. Còn ông chủ chung cư khi đã cũ nát, quyền sử dụng của ông đã mất, ông cố ở sẽ mất mạng nhưng cũng không ai tước quyền sở hữu của ông, nhưng quyền sở hữu lúc này của ông cũng là vô nghĩa, nghĩa là “hữu danh vô thực”. Xe máy, ô tô cũ nát còn làm được nhiều việc khác như trên đã nói, còn căn hộ cũ nát không ở được thì ai mua?! Ông có của cũng như không! Kể cả ông muốn bán đống gạch vụn của ông cũng không ai mua, mà làm sao phân biệt được đâu là gạch vụn của ông, đâu là gạch vụn của ông hàng xóm vì người ta dỡ cùng một lúc toàn ngôi nhà. Tuy quyền sở hữu danh nghĩa của ông vẫn còn nhưng sở hữu thực tiễn của ông nó đã mất, mất cùng lúc với khi căn hộ của ông không còn dùng được nữa. Nhưng ông vẫn còn một quyền rất quan trọng đó là quyền sử dụng đất, hàng năm ông vẫn đóng tiền quyền sử dụng đất cho Nhà nước tuy không nhiều. Thế nên ông phải bám vào quyền này để đòi quyền lợi chính đáng của ông. Nhà nước của ta là Nhà nước của dân, vì dân, do dân, Nhà nước không để ai ở lại phía sau, không để ai sống lề đường xó chợ, nên ông cứ yên tâm, ăn no ngủ kỹ. Còn 70 năm 100 năm nữa… toà chung cư cao tầng mới có khả năng sập lúc đó ông đâu còn, xã hội lúc đó giầu có lắm, tiến xa lắm, con cháu ông đâu cần ông phải cha truyền con nối cái căn hộ chung cư quá đát của ông!  

 

5. Kiến nghị giải pháp

 

a) Trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi “Không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư”

 

b)  Thêm trong Dự thảo một Điều quy định chi tiết về việc phá dỡ nhà chung cư có nguy cơ sụp đổ. Trong đó phân biệt 2 loại: Nhà chung cư 4, 5 tầng xây dựng từ thời bao cấp. Đây là việc gấp vì nó nguy hiểm đến tính mạng con người cần quy định ngay. Còn đối với chung cư cao tầng xây dựng mới đây có thể để vài năm sau sẽ quy định về sự phá dỡ cũng chưa muộn vì nếu quy định ngay, nếu làm công tác tư tưởng không tốt sẽ gây hoang mang trong dư luận. 

 

6. Kết luận

 

Trong cơ chế thị trường, các đồng chí lãnh đạo Đảng, Nhà nước ta luôn nhắc nhở “Lợi ích hài hoà, rủi ro chia sẻ giữa Nhà nước, Nhân dân và Doanh nghiệp”. Trong việc cải tạo chung cư cũ và đặc biệt là các chung cư sắp bị sập đổ phải phá đi xây lại thì lợi ích của Nhà nước là to lớn nhất, lợi ích của Nhà nước không phải là được thu thêm mấy đồng tiền thuế mà việc này nó thể hiện Nhà nước ta đích thực là của dân, do dân, vì dân, uy tín sẽ được nâng lên tầm Quốc tế. Còn các ông bà chủ của những căn hộ này cũng nên biết điều một chút, căn hộ đã đến mức không thể ở được nữa mà vẫn cứ đòi khi được ở căn hộ mới phải với  diện tích gấp đôi gấp ba mới chịu rời đi với lý do đất tôi đang ở là đất vàng đất bạc! Rồi các ông bà chủ doanh nghiệp xây dựng, chủ doanh nghiệp BĐS, đã từng mua đất với giá là 1, làm chút ít hạ tầng, phân lô bán nền với giá lên tới 100, giá trên trời! Các vị giầu nhanh, giầu to vì khoản này ai cũng biết. Nay thời vàng son ấy đã hết rồi, lãi kiểu ấy sẽ không còn nữa. Xin cả ba Nhà cùng chung tay góp sức giải quyết vấn đề cấp bách này. Đừng để xảy ra, nếu có một trận động đất như Thổ Nhĩ Kỳ, lúc đó hối đã muộn!           

 

 

Nguyễn Xuân Hải