Nguồn cung nhà ở TP.HCM giảm, thị trường tiếp tục lệch pha

Nguồn cung giảm, sức cầu chịu áp lực

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, trong quý III/2026, thị trường nhà ở TP.HCM chỉ ghi nhận 3.267 căn hộ và 30 căn bất động sản gắn liền với đất được giới thiệu ra thị trường, giảm 53% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của dự án hiện hữu, tập trung tại những khu vực hưởng lợi từ hạ tầng giao thông trọng điểm.

Thay vì mở bán quy mô lớn, nhiều chủ đầu tư lựa chọn thăm dò thị trường thông qua hoạt động giới thiệu sản phẩm, nhận giữ chỗ và khảo sát phản hồi khách hàng.

Tính chung 9 tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận 14.028 căn hộ mở bán mới, trong đó hơn 8.400 căn thuộc khu vực Bình Dương trước đây. Xu hướng dịch chuyển nguồn cung sang các đô thị vệ tinh ngày càng rõ nét. Với phân khúc bất động sản gắn liền với đất, nguồn cung mới đạt 2.047 căn, chủ yếu tập trung tại các đại đô thị ở khu vực ngoại thành.

Sức cầu tiếp tục chịu áp lực từ mặt bằng lãi suất cao và nguồn cung hạn chế. Tỷ lệ hấp thụ căn hộ mới trong quý III chỉ đạt 45%, giảm 24 điểm phần trăm so với quý trước.

Trên thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ trung bình giảm còn khoảng 60 triệu đồng/m² thông thủy, đi ngang so với cùng kỳ nhưng phân hóa rõ rệt giữa các dự án. Những dự án có lượng hàng lớn, tập trung khách đầu tư ghi nhận mức giảm giá trên 10%, trong khi các dự án đã hoàn thiện, có cộng đồng cư dân ổn định vẫn giữ được mặt bằng giá tương đối vững.

Đối với bất động sản gắn liền với đất tại khu vực TP.HCM trước sắp xếp địa giới hành chính, giá sơ cấp trung bình giảm còn 214 triệu đồng/m² đất, giảm 0,6% theo quý và 29% so với cùng kỳ năm trước. Áp lực giải phóng hàng tồn kho cùng các chính sách ưu đãi tài chính từ chủ đầu tư là những yếu tố tác động đáng kể đến mặt bằng giá.

Dự báo trong quý IV/2026, nguồn cung mới có thể tiếp tục ở mức thấp khi nhiều chủ đầu tư trì hoãn kế hoạch mở bán. Tại khu vực TP.HCM trước đây, nguồn cung dự kiến tập trung ở phía Đông, phía Nam và phía Bắc, chủ yếu thuộc các khu đô thị quy mô lớn hoặc khu vực hưởng lợi từ hạ tầng giao thông.

Trong khi đó, khu vực Bình Dương trước đây tiếp tục là điểm nóng về nguồn cung, tập trung dọc Quốc lộ 13 và tại những nơi được hưởng lợi từ các tuyến metro đang triển khai.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam, nhận định thị trường nhà ở vẫn chịu áp lực từ lãi suất cao và thanh khoản thấp, dù được hỗ trợ bởi các dự án hạ tầng trọng điểm và triển vọng kết nối vùng. Nhu cầu ở thực tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, buộc chủ đầu tư điều chỉnh cơ cấu sản phẩm và chính sách bán hàng theo khả năng chi trả của người mua.

Thiếu nhà ở vừa túi tiền

Theo văn bản số 141/2026/CV-HoREA của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trích dẫn báo cáo của UBND TP.HCM, trong 9 tháng đầu năm 2026, kinh tế thành phố tăng trưởng 9,06%, riêng quý III đạt 9,86%.

Thị trường bất động sản phục hồi theo hướng chọn lọc. Doanh thu kinh doanh bất động sản đạt 322.630 tỷ đồng, tăng 8,4% so với cùng kỳ; giá trị tăng thêm của ngành tăng 4,82%. Dư nợ tín dụng bất động sản đạt 1.618.113 tỷ đồng, chiếm 28,5% tổng dư nợ và tăng 19,91% so với cùng kỳ. Vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào lĩnh vực bất động sản đạt 4,47 tỷ USD, gấp 9,65 lần cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, sự phục hồi chưa đồng nghĩa với việc thị trường đã đáp ứng tốt nhu cầu nhà ở. Theo UBND TP.HCM, nguồn cung vẫn tập trung ở phân khúc cao cấp và trung - cao cấp. Nhà chung cư chiếm 73,6% số căn đủ điều kiện huy động vốn, trong khi phân khúc trung cấp chỉ chiếm 7,1% và chưa xuất hiện phân khúc nhà ở bình dân.

Thực trạng này cho thấy sự mất cân đối giữa cơ cấu sản phẩm và nhu cầu thực tế, đặc biệt đối với người có thu nhập thấp và trung bình. Vì vậy, bên cạnh tháo gỡ khó khăn cho các dự án, thành phố cần gia tăng nguồn cung, đồng thời định hướng phát triển sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của từng nhóm khách hàng.

Ngoài nhà ở, TP.HCM còn nhiều dư địa phát triển các phân khúc bất động sản công nghiệp, du lịch và nghỉ dưỡng. Thành phố có 105 khu chế xuất, khu công nghiệp với tổng diện tích 50.288 ha, cùng 26 cụm công nghiệp rộng 1.267 ha và một khu công nghệ cao diện tích 534 ha. Đây là cơ sở để phát triển bất động sản công nghiệp gắn với nhu cầu sản xuất, logistics và lưu trú của lực lượng lao động.

Ở lĩnh vực du lịch, thành phố có 4.796 cơ sở lưu trú với 107.066 phòng, trong đó 166 khách sạn đạt tiêu chuẩn từ 1 đến 5 sao, với 22.153 phòng. Một số dự án nghỉ dưỡng đang được triển khai, đáng chú ý là Khu đô thị lấn biển Cần Giờ (Vinhomes Green Paradise), quy mô 2.870 ha, dự kiến đón 40 triệu lượt khách mỗi năm khi hoàn thành.

Ưu tiên nhà ở xã hội, khơi thông nguồn cung

Đối với nhà ở xã hội, trong 9 tháng đầu năm 2026, TP.HCM đã hoàn thành và đưa vào sử dụng 3 dự án với 2.283 căn hộ. Thành phố dự kiến cả năm hoàn thành 13 dự án, tương đương khoảng 9.402 căn; đồng thời có 17 dự án đủ điều kiện đưa ra thị trường để người dân đăng ký sau khi hoàn thành phần móng, với quy mô khoảng 18.000 căn.

Theo kế hoạch, trong quý IV/2026, thành phố sẽ tiếp tục khởi công 6 dự án quy mô lớn, dự kiến cung cấp khoảng 84.000 căn hộ, góp phần thực hiện mục tiêu phát triển 181.257 căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2026-2030.

Tại cuộc họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản ngày 13/10/2026, Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Phạm Gia Túc yêu cầu tập trung hoàn thiện thể chế, bảo đảm đồng bộ pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản. Việc sửa đổi các luật liên quan cần tháo gỡ vướng mắc từ thực tiễn, tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp nhưng không buông lỏng quản lý.

Chính phủ cũng yêu cầu đẩy nhanh tiến độ thực hiện các chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê giai đoạn 2026-2030 theo Nghị quyết số 303/NQ-CP; đa dạng hóa hình thức đầu tư, huy động nguồn lực xã hội và gắn phát triển nhà ở với nhu cầu thực tế, nhất là tại các trung tâm sản xuất, khu công nghiệp.

Một nhiệm vụ quan trọng khác là giải quyết dứt điểm các dự án bất động sản tồn đọng, kéo dài; sớm đưa những dự án đã tháo gỡ khó khăn vào khai thác để khơi thông nguồn lực và bổ sung nguồn cung, đặc biệt là sản phẩm có giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Phó Thủ tướng yêu cầu các bộ, ngành, địa phương theo dõi sát diễn biến thị trường, chủ động điều hành tín dụng, thuế và chính sách đất đai; kiểm soát rủi ro, ngăn chặn đầu cơ, thổi giá và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm. Việc phát triển nhà ở cần dựa trên đánh giá đầy đủ quan hệ cung - cầu theo từng phân khúc, khu vực và nhóm thu nhập, thay vì chỉ căn cứ vào số lượng sản phẩm đưa ra thị trường.

Đáng chú ý, Chính phủ xác định xu hướng giảm giá nhà phù hợp với cơ chế thị trường và định hướng phát triển nhà ở có mức giá phù hợp với người thu nhập trung bình, thu nhập thấp. Vấn đề cốt lõi là bảo đảm thị trường vận hành lành mạnh, ổn định, tránh mất cân đối cung - cầu và phát triển quá nóng.

Cùng với tín dụng ngân hàng, việc phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp và các quỹ đầu tư phù hợp được đặt ra nhằm bổ sung nguồn vốn trung, dài hạn cho doanh nghiệp bất động sản. Các tổ chức tín dụng được yêu cầu tăng khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp và người mua nhà, ưu tiên dòng vốn cho nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, nhà ở công nhân và người trẻ dưới 35 tuổi, đồng thời kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng.

Với TP.HCM, yêu cầu đặt ra không chỉ là tháo gỡ vướng mắc để tăng nguồn cung, mà còn phải điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, bố trí quỹ đất sạch tại vị trí thuận lợi và gắn phát triển nhà ở với hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Đây là điều kiện quan trọng để thị trường phục hồi bền vững, thu hẹp khoảng cách giữa giá nhà và khả năng chi trả, đáp ứng tốt hơn nhu cầu an cư của người dân.