Cần làm rõ tiêu chí nhà ở thương mại giá phù hợp trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)

Theo Tờ trình của Chính phủ, sau gần hai năm triển khai, Luật Nhà ở năm 2023 đã góp phần thúc đẩy phát triển thị trường nhà ở, nâng cao tính công khai, minh bạch và bảo đảm sự thống nhất với các quy định về đầu tư, đất đai và quy hoạch. Tuy nhiên, thực tiễn thi hành cũng bộc lộ một số bất cập cần sửa đổi để phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, mô hình chính quyền địa phương hai cấp và những thay đổi của hệ thống pháp luật.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được xây dựng nhằm hoàn thiện hành lang pháp lý theo hướng minh bạch, thuận lợi và an toàn; đơn giản hóa thủ tục đầu tư xây dựng; phát triển đa dạng các loại hình nhà ở, hướng tới mục tiêu bảo đảm chỗ ở cho người dân, đồng thời khắc phục những vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện.
Dự thảo gồm 13 chương, 145 điều, giảm 53 điều so với luật hiện hành, tập trung sửa đổi theo 6 nhóm chính sách lớn liên quan đến phát triển, sở hữu, tài chính, quản lý, sử dụng và giao dịch nhà ở.

Qua thẩm tra sơ bộ, Thường trực Ủy ban Pháp luật và Tư pháp thống nhất về sự cần thiết ban hành Luật Nhà ở (sửa đổi), đánh giá các nhóm chính sách cơ bản bám sát chủ trương của Đảng về phát triển nhà ở. Tuy nhiên, đây là dự án luật có phạm vi điều chỉnh rộng, tác động lớn đến người dân và doanh nghiệp, đồng thời liên quan đến nhiều luật khác, nên các chính sách mới cần được nghiên cứu kỹ lưỡng và đánh giá tác động đầy đủ.

Đối với chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, nhiều ý kiến đề nghị quy định rõ tiêu chí xác định "giá phù hợp", đồng thời phân định rành mạch với nhà ở thương mại thông thường và nhà ở xã hội. Việc thiết kế chính sách cần tránh chồng chéo về đối tượng thụ hưởng, cơ chế ưu đãi và giới hạn lợi nhuận để hạn chế vướng mắc trong quá trình triển khai.

Liên quan đến nhà ở cho thuê, các đại biểu đề nghị phân biệt rõ loại hình này với hoạt động cho thuê nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân. Dự thảo cũng cần quy định đầy đủ quyền và nghĩa vụ của các bên nhằm tạo hành lang pháp lý ổn định, khuyến khích phát triển thị trường nhà ở cho thuê.

Đối với đề xuất đưa căn hộ du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), biệt thự du lịch và các công trình tương tự vào phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở, cơ quan thẩm tra cho rằng cần cân nhắc thận trọng. Theo nhiều ý kiến, đây là các loại hình phục vụ kinh doanh lưu trú, nếu quản lý như nhà ở có thể dẫn đến sử dụng sai mục đích, hình thành các "đơn vị ở" và gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Các đại biểu cũng đề nghị làm rõ mô hình tổ chức, cơ chế hoạt động và nguồn lực của Quỹ nhà ở tại địa phương, bảo đảm không phát sinh thêm bộ máy mới; đồng thời đánh giá kỹ các chính sách ưu đãi dành cho chủ đầu tư và việc mở rộng đối tượng được hưởng hỗ trợ về nhà ở.

Một nội dung được nhiều đại biểu đặc biệt quan tâm là quản lý, vận hành nhà chung cư. Theo đó, dự thảo cần bổ sung cơ chế kiểm soát hoạt động của ban quản trị, quy định rõ việc quản lý kinh phí bảo trì, phần sở hữu chung - riêng và nguồn thu từ khai thác diện tích chung nhằm hạn chế tranh chấp, khiếu kiện và bảo vệ quyền lợi của cư dân.

Đối với các quy định về thế chấp, giải chấp và huy động vốn cho dự án nhà ở, nhiều ý kiến cho rằng việc tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp cần gắn với cơ chế bảo vệ người mua nhà, nhất là trong trường hợp dự án chậm tiến độ hoặc bị đình trệ.
Bên cạnh đó, các đại biểu đề nghị tiếp tục rà soát quy định về quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài, bảo đảm phù hợp với các cam kết quốc tế, yêu cầu quốc phòng, an ninh và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân trong nước.

Do nhiều luật có liên quan cũng đang được sửa đổi, cơ quan soạn thảo được đề nghị tăng cường phối hợp để bảo đảm tính thống nhất giữa Luật Nhà ở với pháp luật về đất đai, kinh doanh bất động sản, ngân sách nhà nước, đầu tư công và dân sự. Đồng thời, cần tiếp tục hoàn thiện hồ sơ dự án luật trên cơ sở đánh giá đầy đủ nguồn lực thực hiện, quy định chuyển tiếp và tính khả thi của các chính sách, qua đó góp phần tháo gỡ những điểm nghẽn của thị trường nhà ở.