Giải bài toán căn hộ thương mại tồn kho

Việt Nam đang đối mặt với nghịch lý trong phát triển đô thị: Nhu cầu về nhà ở phù hợp khả năng chi trả rất lớn, trong khi một lượng không nhỏ đất đai, dự án bất động sản, công trình dở dang và nguồn vốn vẫn bị “mắc kẹt”, chưa phát huy hiệu quả.

Một dự án đình trệ không chỉ khiến doanh nghiệp khó khăn mà còn kéo theo nhiều nguồn lực bị đóng băng, từ đất đai, vốn chủ sở hữu, tín dụng ngân hàng đến tiền của người mua nhà và hạ tầng đã đầu tư. Vì vậy, xử lý dự án “đắp chiếu” không đơn thuần là giải quyết khó khăn cho doanh nghiệp mà còn là bài toán khơi thông nguồn lực của nền kinh tế.

Theo số liệu Bộ Xây dựng tổng hợp, quý I/2026, tồn kho bất động sản khoảng 29.860 sản phẩm, gồm căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền. Trong khi đó, báo cáo tài chính của 102 doanh nghiệp bất động sản niêm yết cho thấy tổng giá trị hàng tồn kho cuối quý I/2026 gần 527.000 tỷ đồng. Hai con số này có phạm vi thống kê khác nhau và không thể đồng nhất, nhưng đều cho thấy lượng vốn, tài sản đang nằm trong chu trình phát triển bất động sản là rất lớn.

Ở chiều ngược lại, nhu cầu nhà ở vẫn cao nhưng không phải sản phẩm nào trên thị trường cũng phù hợp với khả năng chi trả, vị trí, diện tích và nhu cầu thực tế của người dân. Do đó, có thể xảy ra tình trạng bất động sản khó tiêu thụ trong khi nhiều người vẫn chưa tiếp cận được nhà ở phù hợp.

Đáng chú ý, Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 đặt ra hướng thí điểm để Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại của chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng, qua đó tạo quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước. Giá mua phải tính đúng, tính đủ chi phí đầu vào hợp lý và không bao gồm địa tô chênh lệch.

Nếu triển khai, cơ chế này cần được nhìn nhận như một giải pháp tái sinh tài sản mắc kẹt, thay vì “giải cứu” doanh nghiệp. Nhà nước không nên mua lại mọi dự án đình trệ mà chỉ can thiệp sau khi các phương án thị trường, tháo gỡ pháp lý, chuyển nhượng dự án hoặc tái cấu trúc tài chính không khả thi.

Có thể hình thành các cấp độ xử lý gồm: thị trường tự giải quyết; Nhà nước tháo gỡ vướng mắc pháp lý; thay đổi hoặc chuyển nhượng chủ đầu tư; tái cấu trúc tài chính; Nhà nước mua lại có điều kiện; và cuối cùng là phá sản, thanh lý hoặc thu hồi đối với dự án không còn khả năng phục hồi.

Trong đó, định giá là khâu then chốt. Nếu Nhà nước mua theo mức giá kỳ vọng của doanh nghiệp, nguy cơ “mua” cả lợi nhuận kỳ vọng và địa tô chênh lệch là rất lớn. Ngược lại, giá quá thấp có thể khiến chủ đầu tư, ngân hàng và các bên liên quan không chấp nhận giao dịch.

Vì vậy, giá mua cần dựa trên các chi phí hợp pháp, hợp lý thực tế tạo nên tài sản; đồng thời loại trừ các khoản chưa thực hiện, chi phí khắc phục, rủi ro Nhà nước phải tiếp nhận và phần địa tô chênh lệch. Mọi cấu phần giá cần được kiểm toán, công khai và có khả năng truy xuất.

Mục tiêu cuối cùng không phải là cứu một dự án hay một doanh nghiệp, mà là giải phóng nguồn lực đang bị mắc kẹt, đưa tài sản trở lại nền kinh tế và tạo thêm nguồn cung nhà ở phù hợp với nhu cầu xã hội.

Nguyên tắc không bao gồm địa tô chênh lệch là ranh giới quan trọng giữa “cứu tài sản” và “cứu nhà đầu tư”. Nhà nước có thể mua tài sản có giá trị sử dụng cho xã hội, nhưng không phải mua lại lợi nhuận kỳ vọng hay phần giá trị đất tăng thêm do đầu tư công và quá trình đô thị hóa tạo ra. Nói cách khác, Nhà nước có thể cứu công dụng của tài sản, nhưng không cứu lợi nhuận kỳ vọng của cổ đông.

Một dự án đình trệ thường liên quan đến nhiều chủ thể như ngân hàng, người mua nhà, trái chủ, nhà thầu và ngân sách. Vì vậy, trước khi xem xét mua lại, cần xác lập đầy đủ quyền và nghĩa vụ của các bên, đồng thời làm rõ nguồn tiền Nhà nước sẽ được phân bổ như thế nào.

Quyền lợi người mua nhà phải được đặt ở vị trí trọng tâm. Người đặt cọc, người đã ký hợp đồng, người thanh toán một phần hoặc gần đủ, người nhận nhà nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận có địa vị pháp lý khác nhau. Việc Nhà nước mua lại dự án không được làm suy giảm các quyền tài sản hợp pháp đã hình thành.

Sau khi mua, cũng không nên mặc định mọi dự án thương mại đều có thể chuyển thành nhà ở xã hội hoặc nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước. Cần đánh giá tổng thể về vị trí, giao thông, việc làm, trường học, y tế, mức độ hoàn thiện, chi phí hoàn thành, vận hành, khả năng cho thuê và nhu cầu thực tế. Một dự án có giá mua thấp nhưng chi phí hoàn thiện, quản lý và vận hành cao vẫn có thể trở thành khoản đầu tư công kém hiệu quả.

Do đó, quyết định mua lại cần dựa trên bộ tiêu chí đánh giá khả năng tái sinh tài sản, gồm pháp lý, mức độ hoàn thiện, giá trị tài sản hiện hữu, chi phí hoàn thành, nghĩa vụ tài chính, số người mua bị ảnh hưởng, khả năng chuyển đổi công năng, kết nối hạ tầng, nhu cầu nhà ở và giá trị xã hội có thể tạo ra.

Rủi ro lớn nhất là đạo đức kinh doanh. Nếu doanh nghiệp kỳ vọng lợi nhuận thuộc về mình khi dự án thành công nhưng Nhà nước sẽ mua lại khi thất bại, chính sách có thể biến thành cơ chế “tư nhân hóa lợi nhuận, xã hội hóa thua lỗ”. Vì vậy, nguyên tắc phải được xác lập rõ: Nhà nước cứu giá trị kinh tế - xã hội của tài sản, không cứu lợi ích cổ đông; bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân, không bảo vệ đầu cơ.

Cùng với đó, cần cơ chế kiểm soát lợi ích nhóm và minh bạch toàn bộ quá trình từ xác định dự án, kiểm toán, định giá, quyết định mua, thanh toán đến hoàn thiện và vận hành. Hồ sơ dự án phải làm rõ nguyên nhân đình trệ, chủ sở hữu hưởng lợi, lịch sử đất đai, vốn đầu tư, dư nợ, tài sản bảo đảm, nghĩa vụ với ngân sách và khách hàng, giá mua cũng như hiệu quả kinh tế - xã hội sau khi tiếp nhận.

Nguồn lực thực hiện cũng không nhất thiết chỉ từ ngân sách mà có thể kết hợp các nguồn vốn hợp pháp khác. Quan trọng hơn là cách quản trị tài sản sau khi mua. Nếu quỹ nhà được tổ chức cho thuê dài hạn, dòng tiền có thể phục vụ bảo trì, hoàn vốn và tiếp tục phát triển quỹ nhà, qua đó biến tài sản công thành nguồn lực tạo giá trị lâu dài.

Hiệu quả chính sách vì vậy không nên đo bằng số tiền Nhà nước bỏ ra hay số dự án mua lại, mà bằng số căn nhà được hoàn thành, số hộ dân được hưởng lợi, quyền lợi người mua được giải quyết, diện tích đất được đưa vào sử dụng và lượng nguồn lực xã hội được khơi thông. Đặc biệt, cần tính toán một đồng vốn Nhà nước có thể mở khóa bao nhiêu đồng nguồn lực đang mắc kẹt.

Nhìn từ góc độ này, cơ chế tại Nghị quyết số 21-NQ/TW không nên được hiểu đơn thuần là một chương trình “giải cứu bất động sản”, mà là cơ chế tái sinh tài sản và giải phóng nguồn lực xã hội.

Mục tiêu cuối cùng không phải cứu giá cổ phiếu, lợi nhuận nhà đầu tư hay giá bất động sản, mà là đưa đất đai, công trình, vốn, hạ tầng và các quyền tài sản hợp pháp đang bị “đóng băng” trở lại nền kinh tế.

Chuỗi chính sách có thể được khái quát: Tài sản mắc kẹt → sàng lọc → kiểm toán → định giá → tái cấu trúc → tái sinh → tạo công dụng và dòng tiền → gia tăng giá trị xã hội.

Nếu thực hiện được điều này, nguồn lực công không trở thành khoản tiền “giải cứu”, mà đóng vai trò vốn mồi để kích hoạt những nguồn lực xã hội lớn hơn, đồng thời bảo đảm nhà đầu tư vẫn phải chịu trách nhiệm tương xứng với rủi ro từ quyết định của mình.