Góp ý dự thảo Luật Nhà ở - Bài 4: Nhà ở xã hội - Bảo đảm an sinh đi đôi với chất lượng và quyền lợi người dân

LTS: Tạp chí Điện tử Người Xây dựng nhận được bài viết nghiên cứu, góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) của ThS. Lê Tùng Lâm - Trưởng ban Đô thị HĐND TP. Đà Nẵng, Ủy viên Đoàn Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, Chủ tịch Hội Xây dựng TP. Đà Nẵng.

Để làm rõ từng nhóm vấn đề được tác giả phân tích, Tạp chí Điện tử Người Xây dựng đã biên tập, chia bài viết thành nhiều kỳ. Bài viết thể hiện quan điểm của tác giả (tiêu đề các kỳ và tít phụ do Tạp chí Điện tử Người Xây dựng đặt).

Qua nghiên cứu dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), có thể thấy nhiều nội dung đã kế thừa các quy định của Luật Nhà ở năm 2023 và bổ sung một số cơ chế mới như hậu kiểm giá, cải cách thủ tục đầu tư và mở rộng nguồn lực tài chính. Tuy nhiên, một số quy định vẫn còn khoảng trống hoặc chưa cân bằng giữa mục tiêu hỗ trợ doanh nghiệp với mục tiêu bảo vệ người thụ hưởng. Nếu không được hoàn thiện, các khoảng trống này có thể làm suy giảm hiệu quả của chính sách nhà ở xã hội trong thực tiễn.

Điều kiện hưởng chính sách cần được quy định ngay trong luật

Một trong những nội dung cốt lõi của chính sách nhà ở xã hội là điều kiện xác định đối tượng được hưởng chính sách. Tuy nhiên, dự thảo lại giao phần lớn điều kiện về nhà ở và thu nhập cho Chính phủ quy định chi tiết. Cách tiếp cận này làm giảm tính ổn định của chính sách vì các tiêu chí xác định quyền được hưởng hỗ trợ của người dân không được quy định trực tiếp trong luật. Đây là những nội dung liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích của công dân nên cần được luật hóa ở mức nguyên tắc và khung tiêu chí cơ bản, chỉ giao Chính phủ quy định phương pháp xác định và tổ chức thực hiện. Việc giữ khung điều kiện ngay trong luật còn góp phần tăng tính minh bạch, hạn chế việc thay đổi chính sách quá thường xuyên và tạo cơ sở pháp lý ổn định cho người dân cũng như các địa phương khi triển khai.

Thứ tự ưu tiên cần phản ánh đúng mục tiêu an sinh

Dự thảo bổ sung nhiều nhóm đối tượng ưu tiên khi phân phối nhà ở xã hội. Tuy nhiên, theo đề cương, việc xếp nhóm "người có từ hai con đẻ trở lên" ngang hàng với người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ hoặc người khuyết tật chưa được giải trình đầy đủ về cơ sở chính sách và đánh giá tác động. Trong chính sách an sinh xã hội, thứ tự ưu tiên cần phản ánh mức độ khó khăn và nhu cầu hỗ trợ của từng nhóm đối tượng. Vì vậy, cần nghiên cứu xây dựng hệ thống ưu tiên theo nhiều cấp độ, bảo đảm các nhóm yếu thế đặc biệt vẫn được ưu tiên trước, đồng thời xem xét chính sách hỗ trợ dân số theo cơ chế phù hợp, tránh làm thay đổi bản chất của chương trình nhà ở xã hội.

Quy định về đối tượng ưu tiên cần bảo đảm tính ổn định và công bằng

Quy định liên quan đến người có từ hai con đẻ, trong đó có điều kiện về thời điểm sinh con gắn với mốc ngày 01/7/2026. Đồng thời, quy định này chưa gắn với điều kiện thu nhập của đối tượng được hưởng. Việc sử dụng mốc thời gian cụ thể trong điều kiện hưởng chính sách cần được cân nhắc kỹ để tránh phát sinh các cách hiểu khác nhau hoặc tạo cảm giác thiếu công bằng giữa các nhóm đối tượng. Mọi tiêu chí ưu tiên đều cần được xây dựng trên cơ sở đánh giá tác động đầy đủ và bảo đảm tính khách quan.

Cơ chế "mỗi hộ chỉ được hưởng một chính sách"

Dự thảo quy định mỗi hộ gia đình chỉ được hưởng một chính sách hỗ trợ. Mục tiêu của quy định này là tránh việc hưởng trùng lặp chính sách. Tuy nhiên, trên thực tế, các chương trình hỗ trợ của Nhà nước có thể hướng đến những mục tiêu khác nhau như hỗ trợ nhà ở, hỗ trợ người có công, hỗ trợ người khuyết tật hoặc hỗ trợ tái định cư. Việc áp dụng nguyên tắc cứng "một hộ chỉ một chính sách" có thể vô tình làm mất đi khả năng kết hợp hợp lý giữa các chính sách có mục tiêu khác nhau. Do đó, cần nghiên cứu theo hướng chỉ hạn chế việc hưởng trùng lặp đối với cùng một mục tiêu hỗ trợ, thay vì loại trừ hoàn toàn khả năng cộng hưởng giữa các chính sách độc lập.

Cơ chế 20% diện tích thương mại cần minh bạch hơn

Dự thảo tiếp tục cho phép bố trí một phần diện tích thương mại trong dự án nhà ở xã hội. Đây là cơ chế nhằm hỗ trợ cân đối tài chính cho dự án và tăng động lực đầu tư của doanh nghiệp. Tuy nhiên, đề cương chỉ ra rằng dự thảo chưa quy định rõ nguyên tắc phân bổ chi phí chung giữa phần nhà ở xã hội và phần thương mại. 

Nếu không có cơ chế hạch toán minh bạch, có thể phát sinh động cơ phân bổ chi phí bất hợp lý, làm tăng giá thành phần nhà ở xã hội trong khi lợi nhuận lại tập trung ở khu vực thương mại. Vì vậy, cần luật hóa nguyên tắc phân bổ chi phí, quy định rõ phương pháp hạch toán và cơ chế kiểm tra để bảo đảm công bằng giữa các phần của dự án.

Cơ chế hậu kiểm giá bán, bảo vệ người mua cần được tăng cường

Việc chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm giá bán là một điểm đổi mới tích cực của dự thảo. Tuy nhiên, theo đề cương, cơ chế hậu kiểm hiện nay vẫn chưa xác định rõ thời hạn kiểm tra, chủ thể chịu chi phí kiểm toán cũng như biên độ sai số được phép. Một cơ chế hậu kiểm hiệu quả phải bảo đảm tính minh bạch, khả năng dự báo và trách nhiệm giải trình của cả doanh nghiệp và cơ quan quản lý. Nếu thiếu các yếu tố này, doanh nghiệp sẽ khó xác định rủi ro pháp lý, còn cơ quan quản lý cũng khó thực hiện thống nhất.

Dự thảo miễn một số cơ chế bảo đảm giao dịch đối với nhà ở xã hội hình thành trong tương lai, đồng thời chưa có cơ chế thay thế để bảo vệ người mua. Bên cạnh đó, quy định về hợp đồng vô hiệu do xác định sai đối tượng được hưởng chính sách cũng chưa phân biệt giữa lỗi cố ý và lỗi khách quan, chưa xác định rõ trách nhiệm của bên gây ra sai sót và chưa có cơ chế bảo vệ người mua ngay tình. Những nội dung này cần tiếp tục được hoàn thiện nhằm bảo đảm người dân – vốn là nhóm yếu thế trong chính sách nhà ở – không phải gánh chịu rủi ro do sai sót trong quá trình xét duyệt hoặc thực hiện dự án.

Chất lượng nhà ở xã hội cần được bảo đảm

Một trong những mục tiêu quan trọng của chính sách nhà ở xã hội là tạo ra chỗ ở phù hợp, không chỉ về giá mà còn về chất lượng sống. Đề cương chỉ ra rằng dự thảo quy định nhà ở xã hội tại các đô thị lớn chủ yếu được xây dựng dưới dạng chung cư nhưng chưa có chính sách hỗ trợ chi phí quản lý vận hành và kinh phí bảo trì cho chính nhóm đối tượng có thu nhập thấp. 

Đồng thời, tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư chủ yếu dựa trên năng lực tài chính và kinh nghiệm mà chưa chú trọng đến lợi ích của người thụ hưởng. Do đó, cần bổ sung các tiêu chí đánh giá chất lượng dịch vụ, năng lực quản lý vận hành, cam kết về chất lượng công trình và trách nhiệm lâu dài của chủ đầu tư đối với người dân.