Bất động sản khu công nghiệp duy trì triển vọng ổn định trong nửa cuối năm 2026

Công ty CP Xếp hạng tín nhiệm đầu tư Việt Nam (VIS Rating) vừa công bố báo cáo triển vọng bất động sản khu công nghiệp 6 tháng cuối năm 2026, trong đó nhận định hồ sơ tín nhiệm của các chủ đầu tư (CĐT) khu công nghiệp niêm yết tiếp tục duy trì ổn định nhờ khả năng tạo dòng tiền tốt và mức đòn bẩy tài chính vừa phải.

Tuy nhiên, việc mở rộng đầu tư sang các lĩnh vực ngoài hoạt động cốt lõi có thể gây áp lực lên dòng tiền kinh doanh của một số doanh nghiệp. Trong khi đó, các chính sách hỗ trợ thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), cùng điều kiện huy động vốn cải thiện, được kỳ vọng tiếp tục tạo động lực cho thị trường.

Chính sách ưu đãi tiếp sức cho bất động sản khu công nghiệp

Theo VIS Rating, các chính sách thu hút FDI gần đây đang tạo thêm động lực cho nhu cầu thuê đất khu công nghiệp. Nghị định 20/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ tháng 1/2026, hướng dẫn triển khai chính sách giảm 30% tiền thuê đất trong 5 năm đối với các ngành đủ điều kiện, góp phần cải thiện sức hấp dẫn của môi trường đầu tư.

Bên cạnh đó, Luật Đầu tư 2025, có hiệu lực từ tháng 3/2026, cùng các văn bản hướng dẫn liên quan đã đơn giản hóa thủ tục cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và thành lập doanh nghiệp. Luật cũng mở rộng danh mục ngành nghề được hưởng ưu đãi, bao gồm bán dẫn, trí tuệ nhân tạo (AI), dữ liệu lớn, công nghệ sinh học, năng lượng mới, công nghiệp xanh và logistics công nghệ cao.

VIS Rating đánh giá những chính sách này sẽ tiếp tục hỗ trợ thu hút dòng vốn FDI, qua đó mang lại lợi ích cho các chủ đầu tư khu công nghiệp trong thời gian tới.

FDI tăng mạnh, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp duy trì cao

Trong 8 tháng năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 40,6 tỷ USD, tăng 55% so với cùng kỳ năm trước. Vốn FDI giải ngân đạt 17,3 tỷ USD, tăng 12%. VIS Rating kỳ vọng dòng vốn FDI tiếp tục duy trì ở mức cao, trở thành động lực chính thúc đẩy phát triển khu công nghiệp.

Tuy nhiên, triển vọng thu hút đầu tư vẫn đối mặt với những rủi ro nhất định. Các biện pháp thương mại tiềm tàng của Mỹ liên quan đến bảo hộ sở hữu trí tuệ và tăng cường kiểm soát hoạt động trung chuyển hàng hóa có thể tác động tiêu cực đến dòng vốn FDI vào Việt Nam trong 12–18 tháng tới.

Ở chiều tích cực, nhu cầu thuê đất khu công nghiệp phục hồi rõ rệt trong 6 tháng cuối năm 2026. Sau khi giảm 30% trong năm 2025, diện tích đất khu công nghiệp cho thuê mới tăng 60% so với cùng kỳ, đạt 500 ha, chủ yếu nhờ nhu cầu mở rộng sản xuất của các doanh nghiệp điện tử và bán dẫn. Tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp duy trì ở mức cao, khoảng 82%.

Trái lại, phân khúc nhà xưởng và nhà kho xây sẵn ghi nhận diện tích cho thuê mới giảm 8% so với cùng kỳ, xuống khoảng 0,9 triệu m². Nguyên nhân chủ yếu là các khách thuê mới thuộc lĩnh vực công nghệ cao có xu hướng ưu tiên thuê đất khu công nghiệp để phát triển cơ sở sản xuất.

Giá chào thuê trong các phân khúc nhìn chung ổn định và tăng nhẹ. Cụ thể, giá thuê đất khu công nghiệp tại miền Bắc đạt 143 USD/m², tăng 2,9% so với cùng kỳ; miền Nam đạt 184 USD/m², tăng 1,7%. Giá thuê nhà xưởng và nhà kho xây sẵn bình quân khoảng 5 USD/m²/tháng, tăng 2%.

Về nguồn cung, hoạt động mở bán các khu công nghiệp mới được kỳ vọng tăng tốc khi mô hình chính quyền địa phương hai cấp đi vào vận hành hiệu quả. Chẳng hạn, Tổng công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp (BCM) dự kiến mở bán hai khu công nghiệp mới trong quý III/2026 sau khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết.

Huy động vốn cải thiện, áp lực dòng tiền phân hóa giữa các doanh nghiệp

Khả năng tiếp cận vốn của các chủ đầu tư khu công nghiệp đang có dấu hiệu cải thiện nhờ tăng trưởng tín dụng ngân hàng và sự phục hồi của thị trường trái phiếu.

Trong quý II/2026, tín dụng bất động sản khu công nghiệp tăng 32% so với quý trước, chủ yếu đến từ các chủ đầu tư lớn như Tổng công ty IDICO (IDC), Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC) và BCM, với dư nợ lần lượt tăng 55%, 25% và 18%.

Thời gian tới, khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng được kỳ vọng tiếp tục cải thiện nhờ chính sách năm 2026 của Ngân hàng Nhà nước. Theo đó, phần dư nợ cho vay tăng thêm đối với các dự án khu công nghiệp không tính vào hạn mức tăng trưởng tín dụng bất động sản, tạo thêm dư địa cho vay đối với 25 ngân hàng tham gia.

Trên thị trường trái phiếu, các chủ đầu tư khu công nghiệp đã phát hành tổng cộng 2.300 tỷ đồng trong 6 tháng cuối năm 2026. Trong bối cảnh giá trị trái phiếu đáo hạn vẫn ở mức cao, khoảng 3.500 tỷ đồng trong cùng kỳ, VIS Rating kỳ vọng hoạt động phát hành sẽ tăng tốc nhằm đáp ứng nhu cầu tái cấp vốn và đầu tư dự án.

Về kết quả kinh doanh, các chủ đầu tư khu công nghiệp niêm yết ghi nhận mức tăng trưởng doanh thu bình quân 3% so với cùng kỳ trong 6 tháng cuối năm 2026, với biên lợi nhuận gộp đạt 30%. Tuy nhiên, lợi nhuận hoạt động giảm 11%, chủ yếu do chi phí lãi vay tăng 33%.

Tổng dư nợ của các doanh nghiệp tăng 14%, kéo hệ số nợ vay/EBITDA bình quân lên 2,6 lần, so với mức 2,2 lần trước đó. Dù vậy, VIS Rating nhận định đòn bẩy tài chính toàn ngành vẫn ở mức vừa phải, tiếp tục hỗ trợ chất lượng tín nhiệm.

Phần lớn chủ đầu tư duy trì dòng tiền từ hoạt động kinh doanh tích cực. Ngược lại, KBC và BCM ghi nhận mức thâm hụt dòng tiền hoạt động lớn nhất do triển khai các khoản đầu tư đáng kể vào dự án bất động sản nhà ở và hạ tầng.

VIS Rating dự báo các chỉ số tín nhiệm sẽ tiếp tục ổn định đối với những doanh nghiệp tập trung vào lĩnh vực khu công nghiệp cốt lõi, sở hữu quỹ đất cho thuê quy mô lớn như Tổng công ty Viglacera (VGC), IDC, Công ty CP Cao su Phước Hòa (PHR) và Công ty CP Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP).

Trong khi đó, các doanh nghiệp có cam kết đầu tư lớn vào những lĩnh vực ngoài hoạt động kinh doanh chính như BCM và KBC có thể đối mặt với áp lực dòng tiền cao hơn trong thời gian tới.