Góp ý dự thảo Luật Nhà ở - Bài 2: Khái niệm, phân loại nhà ở còn điểm nghẽn cần tháo gỡ

LTS: Tạp chí Điện tử Người Xây dựng nhận được bài viết nghiên cứu, góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) của ThS. Lê Tùng Lâm - Trưởng ban Đô thị HĐND TP. Đà Nẵng, Ủy viên Đoàn Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, Chủ tịch Hội Xây dựng TP. Đà Nẵng.

Để làm rõ từng nhóm vấn đề được tác giả phân tích, Tạp chí Điện tử Người Xây dựng đã biên tập, chia bài viết thành nhiều kỳ. Bài viết thể hiện quan điểm của tác giả (tiêu đề các kỳ và tít phụ do Tạp chí Điện tử Người Xây dựng đặt).

Qua nghiên cứu dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), có thể nhận thấy việc thiết kế hệ thống khái niệm và phân loại nhà ở vẫn còn một số bất cập cần tiếp tục hoàn thiện. Những hạn chế này tuy nằm ở phần quy định chung nhưng sẽ ảnh hưởng đến toàn bộ các chương sau của luật, bởi mọi cơ chế về đầu tư, phát triển, quản lý, giao dịch và chính sách nhà ở đều được xây dựng trên nền tảng các khái niệm này.

Tiêu chí phân loại chưa thống nhất

Dự thảo phân chia nhà ở thành bốn nhóm. Tuy nhiên, bốn nhóm này lại được hình thành trên những tiêu chí hoàn toàn khác nhau. Có nhóm được xác định theo cơ chế hình thành giá; có nhóm dựa trên đối tượng sử dụng; có nhóm dựa trên hình thức giao dịch; lại có nhóm dựa trên tính chất hỗ trợ của chính sách nhà nước. 

Việc sử dụng đồng thời nhiều tiêu chí trong cùng một hệ thống phân loại khiến ranh giới giữa các nhóm không còn rõ ràng và làm mất đi tính logic của hệ thống pháp luật. Trong lý luận xây dựng pháp luật, các nhóm phân loại cần được xác lập theo cùng một tiêu chí để bảo đảm một đối tượng chỉ thuộc về một nhóm nhất định. 

Khi tiêu chí không thống nhất, cùng một loại nhà ở có thể đồng thời mang nhiều đặc điểm khác nhau và rất khó xác định chính xác chế độ pháp lý áp dụng. Điều này không chỉ gây khó khăn cho cơ quan quản lý nhà nước trong quá trình thực hiện mà còn tạo ra rủi ro cho nhà đầu tư, người mua nhà và các cơ quan giải quyết tranh chấp khi phải xác định căn cứ pháp lý điều chỉnh.

Cần làm rõ quan hệ giữa “nhà ở chính sách” và “nhà ở xã hội”

Một điểm chưa hợp lý khác là mối quan hệ giữa khái niệm "nhà ở chính sách" và "nhà ở xã hội". Theo dự thảo, nội hàm của hai khái niệm này có phạm vi rất gần nhau, trong khi xét về bản chất, nhà ở xã hội chỉ là một bộ phận của hệ thống nhà ở chính sách. 

Việc xây dựng hai khái niệm gần như song song nhưng chưa làm rõ mối quan hệ bao hàm sẽ gây khó khăn trong việc xác định phạm vi áp dụng của từng nhóm quy định và có thể dẫn đến cách hiểu khác nhau trong quá trình thi hành luật. 

Về mặt lập pháp, nên xây dựng hệ thống khái niệm theo hướng phân cấp. "Nhà ở chính sách" nên được xác định là khái niệm bao quát, trong đó nhà ở xã hội là một loại hình cụ thể cùng với các loại hình nhà ở chính sách khác nếu có. Cách tiếp cận này vừa phù hợp với logic pháp lý vừa bảo đảm tính nhất quán của hệ thống điều luật.

Bên cạnh sự chồng lấn giữa các nhóm, dự thảo còn để xuất hiện khoảng trống đối với một số loại hình nhà ở. Theo đề cương, nhà ở phục vụ tái định cư và nhà lưu trú công nhân chưa xác định được thuộc nhóm nào trong bốn nhóm nhà ở của dự thảo.

Điều này dẫn đến nguy cơ mỗi cơ quan có thể hiểu và áp dụng theo một cách khác nhau, đặc biệt khi triển khai các chính sách ưu đãi hoặc cơ chế đầu tư đối với từng loại hình nhà ở. Một hệ thống phân loại đầy đủ cần bảo đảm mọi loại hình nhà ở đều có vị trí pháp lý rõ ràng, tránh tạo ra các khoảng trống trong quá trình áp dụng.

Khái niệm “nhà có mục đích lưu trú” cần có tính khái quát

Việc bổ sung khái niệm "nhà có mục đích lưu trú" là một điểm mới đáng ghi nhận của dự thảo nhằm xử lý các loại hình bất động sản mới phát sinh trong thực tiễn. Tuy nhiên, cách định nghĩa hiện nay vẫn chủ yếu theo phương pháp liệt kê các loại hình như căn hộ du lịch, officetel, shophouse và một số hình thức khác. 

Cách tiếp cận này có ưu điểm là dễ nhận diện nhưng lại thiếu tính khái quát và khó thích ứng khi thị trường xuất hiện các loại hình mới trong tương lai. Đồng thời, do bản chất của các loại hình này không hoàn toàn là nhà ở theo nghĩa truyền thống, phạm vi điều chỉnh cũng dễ phát sinh giao thoa với Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Du lịch và Luật Đất đai. Do đó, thay vì chỉ liệt kê, cần xác định rõ bản chất pháp lý của "nhà có mục đích lưu trú", tiêu chí nhận diện và nguyên tắc phân định với các loại hình công trình không phải là nhà ở.

“Chung cư có thời hạn” mới dừng ở khái niệm

Một trong những nội dung đáng chú ý của dự thảo là việc xuất hiện khái niệm "chung cư có thời hạn". Tuy nhiên, theo đề cương, khái niệm này mới chỉ được định nghĩa mà chưa được phát triển thành một chế định pháp lý hoàn chỉnh. Dự thảo chưa quy định quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu khi hết thời hạn; chưa xác định cơ chế xử lý quyền sử dụng đất; chưa quy định trình tự xử lý tài sản sau khi công trình hết niên hạn; cũng chưa đặt ra nghĩa vụ công khai thời hạn sử dụng ngay từ thời điểm giao dịch. 

Vì vậy, khái niệm này hiện mới dừng ở mức thuật ngữ mà chưa có các quy phạm đủ để điều chỉnh quan hệ pháp luật phát sinh. Đối với những khái niệm có tác động trực tiếp đến quyền sở hữu tài sản của người dân, việc chỉ định nghĩa mà chưa thiết lập đầy đủ chế định sẽ tạo ra khoảng trống pháp lý rất lớn và có thể làm giảm tính ổn định của thị trường.