Góp ý dự thảo Luật Nhà ở - Bài 6: Luật hóa trách nhiệm quản lý chất lượng công trình theo vòng đời

LTS: Tạp chí Điện tử Người Xây dựng nhận được bài viết nghiên cứu, góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) của ThS. Lê Tùng Lâm - Trưởng ban Đô thị HĐND TP. Đà Nẵng, Ủy viên Đoàn Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, Chủ tịch Hội Xây dựng TP. Đà Nẵng.

Để làm rõ từng nhóm vấn đề được tác giả phân tích, Tạp chí Điện tử Người Xây dựng đã biên tập, chia bài viết thành nhiều kỳ. Bài viết thể hiện quan điểm của tác giả (tiêu đề các kỳ và tít phụ do Tạp chí Điện tử Người Xây dựng đặt).

Qua nghiên cứu dự thảo, có thể nhận thấy các quy định về trách nhiệm chất lượng hiện vẫn tồn tại dưới dạng các quy phạm rời rạc ở nhiều chương khác nhau. Dự thảo chưa hình thành được một chế định thống nhất về trách nhiệm quản lý chất lượng theo vòng đời dự án, trong khi chính dự thảo đã mở rộng quyền tự chủ của chủ đầu tư và cắt giảm nhiều thủ tục kiểm tra trước khi triển khai dự án. Đây là khoảng trống đáng chú ý, bởi khi trách nhiệm không được xác định xuyên suốt từ chuẩn bị đầu tư đến hết niên hạn sử dụng công trình thì hiệu quả của cơ chế hậu kiểm sẽ bị hạn chế đáng kể.

Giai đoạn chuẩn bị đầu tư

Ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư, dự thảo cho phép áp dụng nhiều cơ chế đơn giản hóa thủ tục như miễn một số bước thẩm định hoặc miễn giấy phép xây dựng đối với một số trường hợp theo quy định. Đây là bước cải cách quan trọng nhằm giảm chi phí và thời gian thực hiện dự án. Tuy nhiên, đề cương chỉ ra rằng khi áp dụng thiết kế mẫu và miễn một số thủ tục, dự thảo lại chưa quy định rõ trách nhiệm đối với chính thiết kế mẫu cũng như trách nhiệm đánh giá sự phù hợp của thiết kế với điều kiện cụ thể của từng địa điểm xây dựng. Việc đơn giản hóa thủ tục không đồng nghĩa với việc giảm yêu cầu về chất lượng. Do đó, luật cần xác định rõ chủ thể chịu trách nhiệm về tính an toàn, tính phù hợp của thiết kế mẫu và trách nhiệm cập nhật thiết kế khi điều kiện địa chất, quy hoạch hoặc hạ tầng kỹ thuật của từng khu vực có sự khác biệt.

Giai đoạn thi công

Trong giai đoạn thi công, dự thảo chuyển mạnh từ cơ chế kiểm tra của cơ quan nhà nước sang cơ chế chủ đầu tư tự kiểm tra công tác nghiệm thu. Đây là bước chuyển phù hợp với xu hướng quản lý hiện đại nhưng đồng thời cũng đặt ra yêu cầu phải xác lập rõ trách nhiệm của chủ đầu tư và các bên liên quan. Dự thảo chưa quy định rõ thời hạn để cơ quan chuyên môn phản hồi trong trường hợp phải thực hiện kiểm tra; chưa xác định hậu quả pháp lý khi cơ quan có thẩm quyền không trả lời đúng thời hạn; đồng thời cũng chưa bổ sung đầy đủ cơ chế hậu kiểm thay thế. Để tránh phát sinh khoảng trống quản lý, luật cần quy định rõ nguyên tắc chịu trách nhiệm của chủ đầu tư, tư vấn thiết kế, tư vấn giám sát, nhà thầu thi công và cơ chế kiểm tra ngẫu nhiên của cơ quan quản lý nhà nước.

Giai đoạn nghiệm thu và bàn giao

Khoảng trống lớn nhất của dự thảo nằm ở giai đoạn kết thúc dự án và bàn giao nhà ở. Mặc dù đây là thời điểm chuyển giao trách nhiệm từ chủ đầu tư sang chủ sở hữu hoặc đơn vị quản lý vận hành, dự thảo lại chưa quy định nghĩa vụ lập và bàn giao đầy đủ hồ sơ hoàn công, hồ sơ kỹ thuật và quy trình bảo trì công trình. Ngoại trừ một số quy định riêng liên quan đến khu vực để xe, chưa có quy định mang tính tổng quát về bộ hồ sơ kỹ thuật phải được chuyển giao khi bàn giao công trình.

Trong bối cảnh chuyển đổi số và quản lý tài sản theo vòng đời, hồ sơ hoàn công không chỉ là tài liệu phục vụ quyết toán mà còn là dữ liệu nền tảng cho quản lý vận hành, bảo trì, kiểm định và cải tạo công trình trong nhiều thập kỷ sau đó. Vì vậy, việc luật hóa nghĩa vụ lập và bàn giao hồ sơ hoàn công dưới dạng số là yêu cầu cần thiết.

Giai đoạn bảo hành

Dự thảo tiếp tục quy định thời hạn bảo hành đối với nhà chung cư và nhà ở riêng lẻ. Tuy nhiên, đề cương cho thấy nhiều nội dung quan trọng vẫn chưa được làm rõ. Chủ thể thực hiện nghĩa vụ bảo hành được xác định là bên bán hoặc bên cho thuê mua, nhưng chưa xử lý trường hợp nhà ở chỉ được cho thuê. Đồng thời, dự thảo chưa thiết lập cơ chế bảo đảm tài chính để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ bảo hành; chưa phân biệt thời hạn bảo hành theo từng nhóm hạng mục công trình và chưa quy định riêng đối với phần sở hữu chung hoặc hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

Việc thiếu cơ chế bảo đảm tài chính có thể dẫn đến tình trạng nghĩa vụ bảo hành khó được thực hiện đầy đủ nếu chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính hoặc chấm dứt hoạt động sau khi bàn giao công trình.

Giai đoạn quản lý vận hành và bảo trì

Sau khi công trình được đưa vào sử dụng, trách nhiệm quản lý chất lượng chủ yếu được chuyển giao cho chủ sở hữu và đơn vị quản lý vận hành. Tuy nhiên, theo đề cương, sự chuyển giao này chưa được thiết kế đầy đủ. Dự thảo chưa quy định nghĩa vụ tương ứng đối với dự án nhà chung cư như đã quy định đối với nhà ở riêng lẻ trong dự án; đồng thời cho phép chủ đầu tư tự quản lý vận hành nhà ở xã hội mà chưa đặt ra đầy đủ điều kiện về năng lực của đơn vị quản lý vận hành. 

Quản lý vận hành là giai đoạn kéo dài hàng chục năm và quyết định trực tiếp đến tuổi thọ của công trình. Vì vậy, luật cần xác định rõ tiêu chuẩn năng lực của đơn vị quản lý vận hành, trách nhiệm lưu giữ dữ liệu kỹ thuật, chế độ kiểm tra định kỳ và cơ chế giám sát của cơ quan nhà nước.

Giai đoạn hết niên hạn sử dụng

Khi công trình hết niên hạn sử dụng, dự thảo chưa quy định rõ chủ thể chịu chi phí kiểm định và chưa có cơ chế lưu giữ hồ sơ theo dõi chất lượng công trình trong suốt vòng đời để phục vụ công tác kiểm định. Điều này cho thấy chuỗi quản lý chất lượng hiện vẫn bị đứt đoạn giữa thời điểm nghiệm thu và thời điểm kiểm định cuối vòng đời công trình. Trong khi đó, nếu không có dữ liệu đầy đủ về lịch sử sửa chữa, bảo trì, cải tạo và vận hành thì việc đánh giá chất lượng công trình sẽ thiếu cơ sở khoa học.

Mâu thuẫn chính sách về chất lượng nhà ở xã hội

Một nhận xét đáng chú ý là sự kết hợp của ba cơ chế gồm: lợi nhuận định mức và hậu kiểm giá; quy định chất lượng và tiện ích tối thiểu phù hợp với khả năng chi trả; cùng với cơ chế hạch toán riêng phần thương mại trong dự án. Theo đề cương, ba yếu tố này có thể tạo ra động cơ cắt giảm chất lượng đối với phần nhà ở xã hội nếu không có quy định kiểm soát phù hợp. Đây là vấn đề cần được nghiên cứu kỹ để bảo đảm mục tiêu giảm giá thành không làm ảnh hưởng đến chất lượng công trình và điều kiện sống của người dân.