Góp ý dự thảo Luật Nhà ở - Bài 3: Nhà ở thương mại giá phù hợp - Cần tránh chênh lệch chính sách

LTS: Tạp chí Điện tử Người Xây dựng nhận được bài viết nghiên cứu, góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) của ThS. Lê Tùng Lâm - Trưởng ban Đô thị HĐND TP. Đà Nẵng, Ủy viên Đoàn Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, Chủ tịch Hội Xây dựng TP. Đà Nẵng.

Để làm rõ từng nhóm vấn đề được tác giả phân tích, Tạp chí Điện tử Người Xây dựng đã biên tập, chia bài viết thành nhiều kỳ. Bài viết thể hiện quan điểm của tác giả (tiêu đề các kỳ và tít phụ do Tạp chí Điện tử Người Xây dựng đặt).

Việc bổ sung loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp là một trong những điểm mới đáng chú ý nhất của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Đây là nỗ lực của cơ quan soạn thảo nhằm hình thành một phân khúc trung gian giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại thông thường, hướng đến nhóm người có thu nhập trung bình không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng cũng khó tiếp cận nhà ở thương mại theo cơ chế thị trường. Nếu được thiết kế hợp lý, loại hình này sẽ góp phần đa dạng hóa nguồn cung nhà ở, giảm áp lực lên chương trình nhà ở xã hội và tạo thêm lựa chọn cho người dân. 

Tuy nhiên, qua nghiên cứu dự thảo có thể thấy cơ chế pháp lý đối với nhà ở thương mại giá phù hợp vẫn còn nhiều khoảng trống. Một số chính sách ưu đãi được thiết kế theo hướng khuyến khích đầu tư nhưng chưa đi kèm các cơ chế kiểm soát tương ứng. Điều này có thể dẫn đến chênh lệch chính sách giữa các loại hình nhà ở, làm sai lệch động lực của thị trường và thậm chí tạo ra nguy cơ lợi dụng chính sách ưu đãi nếu không được hoàn thiện trước khi luật được ban hành.

Cấu trúc ưu đãi còn thiếu cân bằng

Theo dự thảo, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được hưởng đồng thời nhiều chính sách ưu đãi như được áp dụng lợi nhuận định mức, được tiếp cận nguồn vốn ưu đãi và được ngân sách địa phương hỗ trợ một số chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng ngoài dự án. Đồng thời, chủ đầu tư còn được miễn thực hiện nghĩa vụ phát triển nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội trong dự án. 
 

Mỗi chính sách ưu đãi nếu được xem xét riêng đều có cơ sở nhất định nhằm khuyến khích doanh nghiệp phát triển phân khúc nhà ở có giá bán thấp hơn thị trường. Tuy nhiên, khi các ưu đãi này được áp dụng đồng thời mà chưa có cơ chế kiểm soát tương xứng thì tổng mức ưu đãi có thể vượt quá mục tiêu chính sách ban đầu. 

Về nguyên tắc, ưu đãi của Nhà nước phải gắn với nghĩa vụ xã hội mà doanh nghiệp thực hiện. Nếu doanh nghiệp vừa được hưởng nhiều ưu đãi vừa được miễn các nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội thì cần có cơ chế chứng minh rằng lợi ích công cộng đạt được tương xứng với các nguồn lực Nhà nước đã hỗ trợ.

Nguy cơ dịch chuyển mục tiêu dự án

Một nội dung cần đặc biệt lưu ý là cơ chế cho phép điều chỉnh mục tiêu dự án. Theo dự thảo, một số dự án nhà ở thương mại chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai vẫn có thể được điều chỉnh sang dự án nhà ở thương mại giá phù hợp để tiếp tục hưởng các chính sách ưu đãi. Nếu thiếu điều kiện kiểm soát chặt chẽ, quy định này có thể tạo ra động cơ để doanh nghiệp lựa chọn chuyển đổi mục tiêu đầu tư chủ yếu nhằm hưởng ưu đãi thay vì xuất phát từ nhu cầu phát triển phân khúc nhà ở giá phù hợp. 

Trong dài hạn, điều này có thể làm thay đổi cơ cấu thị trường, ảnh hưởng đến việc thực hiện nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội và làm giảm hiệu quả của các chính sách an sinh nhà ở. Vì vậy, việc chuyển đổi mục tiêu dự án cần được coi là trường hợp ngoại lệ và chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện do luật quy định.

Tiêu chí "giá phù hợp" chưa được luật hóa

Có thể coi đây là khoảng trống lớn nhất của chế định này. Dự thảo sử dụng thuật ngữ "giá phù hợp" như tiêu chí trung tâm để xác định loại hình nhà ở nhưng lại chưa xác lập tiêu chí pháp lý cụ thể để nhận diện thế nào là "phù hợp". Trong khi đó, việc xác định giá bán lại được giao chủ đầu tư quyết định theo cơ chế của dự thảo. 

Một khái niệm có vai trò quyết định đối với phạm vi áp dụng chính sách nhưng không có tiêu chí định lượng rõ ràng sẽ làm giảm tính minh bạch của pháp luật và gây khó khăn cho cơ quan quản lý trong quá trình kiểm tra, giám sát. 

Để bảo đảm tính ổn định của chính sách, luật cần quy định nguyên tắc hoặc khung xác định giá phù hợp, trên cơ sở đó Chính phủ hướng dẫn phương pháp tính và điều chỉnh theo từng thời kỳ. Việc chỉ giao toàn bộ nội dung này cho văn bản dưới luật sẽ làm giảm khả năng dự báo của thị trường.

Cơ chế lựa chọn chủ đầu tư cần minh bạch hơn

Dự thảo quy định việc giao chủ đầu tư nhưng chưa thiết lập đầy đủ các tiêu chí lựa chọn cũng như cơ chế công khai, minh bạch để phòng ngừa xung đột lợi ích. Trong bối cảnh loại hình này được hưởng nhiều ưu đãi của Nhà nước, việc lựa chọn chủ đầu tư cần được xây dựng trên cơ sở các tiêu chí khách quan như năng lực thực hiện dự án, cam kết về giá bán, tiến độ đầu tư, chất lượng công trình và khả năng duy trì mục tiêu chính sách trong suốt vòng đời dự án. Nếu thiếu các tiêu chí này, việc áp dụng chính sách có thể thiếu thống nhất giữa các địa phương và làm giảm niềm tin của thị trường đối với cơ chế ưu đãi.

Quan hệ với chính sách phát triển nhà ở xã hội

Một vấn đề cần được đánh giá tổng thể là mối quan hệ giữa nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở xã hội. Hai loại hình này đều hướng đến mục tiêu tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân nhưng phục vụ các nhóm đối tượng khác nhau và áp dụng các cơ chế hỗ trợ khác nhau. 

Vì vậy, chính sách cần được thiết kế theo hướng bổ sung cho nhau thay vì tạo động lực để dịch chuyển từ chương trình nhà ở xã hội sang chương trình nhà ở thương mại giá phù hợp chỉ vì mức ưu đãi hấp dẫn hơn. Nếu không cân đối tốt hai chính sách, mục tiêu bảo đảm nhà ở cho nhóm yếu thế có thể bị ảnh hưởng, trong khi nguồn lực hỗ trợ của Nhà nước lại bị phân tán.