Góp ý dự thảo Luật Nhà ở: Số hóa dữ liệu nhà ở, nâng cao hiệu quả quản lý theo vòng đời

LTS: Tạp chí Điện tử Người Xây dựng nhận được bài viết nghiên cứu, góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) của ThS. Lê Tùng Lâm - Trưởng ban Đô thị HĐND TP. Đà Nẵng, Ủy viên Đoàn Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, Chủ tịch Hội Xây dựng TP. Đà Nẵng.

Để làm rõ từng nhóm vấn đề được tác giả phân tích, Tạp chí Điện tử Người Xây dựng đã biên tập, chia bài viết thành nhiều kỳ. Bài viết thể hiện quan điểm của tác giả (tiêu đề các kỳ và tít phụ do Tạp chí Điện tử Người Xây dựng đặt).

Chuyển đổi số trong lĩnh vực nhà ở không chỉ là việc số hóa hồ sơ giấy hay xây dựng cơ sở dữ liệu điện tử. Mục tiêu cao hơn là hình thành một hệ thống dữ liệu thống nhất, đầy đủ và có khả năng kết nối giữa toàn bộ các giai đoạn của vòng đời nhà ở, từ quy hoạch, đầu tư, xây dựng, giao dịch, quản lý vận hành đến cải tạo, phá dỡ và tái thiết. Dữ liệu khi đó không chỉ phục vụ thống kê mà còn trở thành nền tảng cho quản lý nhà nước, hỗ trợ ra quyết định, tăng cường minh bạch thị trường và thay thế dần các biện pháp tiền kiểm bằng cơ chế hậu kiểm dựa trên dữ liệu. 

Mặc dù dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã đề cập đến việc điều tra, thống kê và xây dựng cơ sở dữ liệu về nhà ở, nhưng cách tiếp cận hiện nay vẫn còn khá hạn chế, chưa hình thành một chế định pháp lý hoàn chỉnh về dữ liệu trong lĩnh vực nhà ở và chưa tận dụng dữ liệu như công cụ quản lý xuyên suốt vòng đời công trình.

Dữ liệu phải trở thành nền tảng của quản lý nhà ở

Theo đề cương, quy định hiện nay mới dừng ở yêu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu về nhà ở. Đây là bước đi cần thiết nhưng chưa đủ. Trong bối cảnh chuyển đổi số quốc gia, dữ liệu không còn là sản phẩm phát sinh sau hoạt động quản lý mà phải trở thành nền tảng của chính hoạt động quản lý. 

Khi mọi thông tin về công trình được cập nhật đầy đủ và liên tục, cơ quan nhà nước có thể chuyển dần từ mô hình quản lý dựa trên hồ sơ giấy sang quản lý dựa trên dữ liệu số, giảm thủ tục hành chính nhưng vẫn nâng cao hiệu quả giám sát. Điều này cũng phù hợp với định hướng chuyển mạnh từ tiền kiểm sang hậu kiểm mà dự thảo đang theo đuổi.

Cần thiết lập mã định danh công trình và căn hộ

Kiến nghị bổ sung mã định danh công trình nhà ở và mã định danh căn hộ làm khóa liên kết cho toàn bộ dữ liệu phát sinh trong suốt vòng đời công trình. Đây là đề xuất có ý nghĩa quan trọng. Mỗi công trình và mỗi căn hộ nếu được gắn một mã định danh duy nhất sẽ tạo điều kiện để kết nối thông tin quy hoạch, hồ sơ thiết kế, hồ sơ hoàn công, lịch sử giao dịch, bảo trì, kiểm định và cải tạo thành một chuỗi dữ liệu thống nhất. Không có mã định danh, dữ liệu sẽ tồn tại phân tán ở nhiều cơ quan khác nhau và rất khó tích hợp để phục vụ quản lý.

Hồ sơ hoàn công số cần trở thành nghĩa vụ pháp lý

Chủ đầu tư cần có nghĩa vụ nộp và cập nhật hồ sơ hoàn công dưới dạng số, bao gồm hồ sơ kỹ thuật, thông số hệ thống và lịch sử bảo trì vào cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở. Đây là một bước chuyển quan trọng từ quản lý hồ sơ sang quản lý dữ liệu. Trong thực tế, hồ sơ hoàn công thường chỉ được sử dụng tại thời điểm nghiệm thu hoặc quyết toán, sau đó ít được cập nhật. Tuy nhiên, nếu hồ sơ này được số hóa và duy trì trong suốt vòng đời công trình thì sẽ trở thành nguồn dữ liệu quan trọng phục vụ quản lý vận hành, kiểm định, cải tạo, bảo trì và xử lý sự cố. Việc luật hóa nghĩa vụ này sẽ góp phần hình thành "hồ sơ sức khỏe" của mỗi công trình, tạo nền tảng cho quản lý tài sản theo vòng đời.

Kết nối với các cơ sở dữ liệu quốc gia

Đề xuất quy định nguyên tắc kết nối và chia sẻ dữ liệu giữa cơ sở dữ liệu nhà ở với cơ sở dữ liệu đất đai, dân cư và phòng cháy, chữa cháy. Đây là yêu cầu tất yếu trong quản trị hiện đại. Một căn nhà không tồn tại độc lập mà luôn gắn với quyền sử dụng đất, chủ sở hữu, tình trạng cư trú, hồ sơ chất lượng công trình và các điều kiện bảo đảm an toàn. Nếu các hệ thống dữ liệu này không được kết nối thì cùng một thông tin sẽ phải khai báo nhiều lần, làm tăng chi phí hành chính và giảm hiệu quả quản lý. Việc kết nối dữ liệu còn giúp nâng cao khả năng kiểm tra, giám sát và hỗ trợ giải quyết thủ tục hành chính theo hướng tự động hóa.

Giá trị pháp lý của dữ liệu số

Dự thảo cần quy định rõ giá trị pháp lý của dữ liệu số về nhà ở. Đây là nội dung rất quan trọng nhưng thường bị xem nhẹ. Nếu dữ liệu số chỉ mang tính tham khảo thì cơ sở dữ liệu quốc gia sẽ khó phát huy hiệu quả trong quản lý. Ngược lại, nếu dữ liệu đã được xác thực và được pháp luật công nhận thì có thể được sử dụng trực tiếp trong nhiều thủ tục hành chính, giao dịch dân sự và hoạt động quản lý nhà nước.

Do đó, luật cần xác định rõ nguyên tắc công nhận giá trị pháp lý của dữ liệu điện tử và trách nhiệm cập nhật, xác thực dữ liệu của các chủ thể liên quan.

Bên cạnh việc mở rộng chia sẻ dữ liệu, đề cương cũng nhấn mạnh yêu cầu bổ sung cơ chế bảo vệ dữ liệu cá nhân tương ứng với nghĩa vụ cập nhật thông tin của người mua, người thuê mua nhà ở xã hội. Đây là yêu cầu cần thiết nhằm bảo đảm sự cân bằng giữa hai mục tiêu: khai thác dữ liệu để phục vụ quản lý nhà nước và bảo vệ quyền riêng tư của công dân. Cơ chế chia sẻ dữ liệu cần được thiết kế trên cơ sở chỉ sử dụng dữ liệu đúng mục đích, đúng thẩm quyền và có biện pháp bảo vệ thông tin cá nhân theo quy định của pháp luật.

Tạm kết

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có ý nghĩa quan trọng trong hoàn thiện thể chế phát triển nhà ở, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm an sinh và hiện đại hóa quản lý nhà nước.

Qua nghiên cứu, ghi nhận nhiều đổi mới trong tư duy lập pháp, như tái cấu trúc chính sách nhà ở, luật hóa một số loại hình nhà ở mới, cải cách thủ tục đầu tư, tăng cường phân cấp cho địa phương, bổ sung cơ chế phát triển nhà ở xã hội và hình thành Quỹ nhà ở. Những điều chỉnh này từng bước chuyển từ phương thức quản lý hành chính sang tạo lập môi trường pháp lý thuận lợi cho thị trường nhà ở.

Tuy nhiên, dự thảo vẫn còn một số vấn đề cần tiếp tục hoàn thiện trước khi trình Quốc hội. Bên cạnh những lỗi về kỹ thuật lập pháp như quy định còn bỏ trống, dẫn chiếu chưa chính xác, kết cấu điều luật chưa hoàn chỉnh, một số chính sách quan trọng cũng chưa được thiết kế đầy đủ để bảo đảm tính khả thi.

Đáng chú ý, nhiều nội dung liên quan trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân vẫn được giao Chính phủ quy định chi tiết điều này có thể ảnh hưởng đến tính minh bạch, ổn định và khả năng dự báo của pháp luật.

Một trong những định hướng nổi bật của dự thảo là giảm tiền kiểm, tăng quyền tự chủ cho chủ đầu tư và đơn giản hóa thủ tục hành chính. Đây là hướng cải cách phù hợp với yêu cầu cải thiện môi trường đầu tư.

Tuy nhiên, để mô hình này vận hành hiệu quả, cần đồng thời xây dựng cơ chế hậu kiểm đủ mạnh, dựa trên trách nhiệm pháp lý rõ ràng, dữ liệu đầy đủ và phương thức giám sát hiệu quả.

Có thể thấy dự thảo hiện chưa hình thành đầy đủ chế định thống nhất về trách nhiệm quản lý chất lượng theo vòng đời công trình; cơ chế quản lý dữ liệu nhà ở còn hạn chế; các quy định về chất lượng công trình, quản lý vận hành, phòng cháy, chữa cháy và chuyển đổi số chưa được kết nối thành một chỉnh thể.

Từ góc độ lập pháp, tác giả cho rằng Luật Nhà ở cần thực hiện đồng thời nhiều chuyển đổi: Từ tiền kiểm sang hậu kiểm, từ quản lý thủ tục sang quản lý trách nhiệm, từ quản lý hồ sơ sang quản lý dữ liệu và từ quản lý từng giai đoạn sang quản lý xuyên suốt vòng đời công trình.

Đây là hướng tiếp cận phù hợp với yêu cầu quản trị hiện đại và chuyển đổi số quốc gia, giúp giảm thủ tục hành chính nhưng vẫn bảo đảm hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước.

Trên cơ sở rà soát, kiến nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục hoàn thiện dự thảo theo một số nhóm nhiệm vụ trọng tâm.

Trong đó, cần xử lý triệt để các vấn đề về kỹ thuật lập pháp; bổ sung các quy phạm còn bỏ trống; rà soát, bảo đảm tính thống nhất với các luật liên quan; hoàn thiện các quy định về nhà ở xã hội, nhà chung cư và nhà ở thương mại giá phù hợp.

Đồng thời, cần luật hóa rõ trách nhiệm quản lý chất lượng theo vòng đời công trình, tăng cường quy định về an toàn phòng cháy, chữa cháy và xây dựng đầy đủ chế định về dữ liệu, chuyển đổi số trong lĩnh vực nhà ở.

Đối với dữ liệu nhà ở, tác giả đề xuất nghiên cứu các nội dung như mã định danh công trình, hồ sơ hoàn công số, kết nối cơ sở dữ liệu và xác lập giá trị pháp lý của dữ liệu điện tử.

Việc hoàn thiện dự thảo theo các định hướng trên không chỉ góp phần nâng cao chất lượng Luật Nhà ở (sửa đổi), mà còn tạo nền tảng cho phương thức quản trị nhà ở hiện đại, minh bạch và bền vững.

Khi trách nhiệm được xác lập xuyên suốt vòng đời công trình, dữ liệu được quản lý thống nhất và các quy định được thiết kế đồng bộ với pháp luật liên quan, Luật Nhà ở sẽ có cơ sở giải quyết các vướng mắc trước mắt, đồng thời tạo nền tảng cho hệ thống quản lý nhà ở dựa trên dữ liệu, phục vụ chuyển đổi số, nâng cao hiệu quả quản lý tài sản, phát triển đô thị, thị trường bất động sản và bảo đảm an sinh xã hội trong dài hạn.